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福建省厦门市物价局


厦门市商品房销售价格行为管理办法（试行）
厦门市物价局


第一章 总则
第一条 为规范商品房价格行为，保护消费者的合法权益，促进房地产市场的健康发展，根据《城市房地产交易价格管理暂行办法》、《厦门市价格管理条例》、《福建省制止商品房销售价格欺诈暂行规定》，制定本办法。
第二条 凡在本市从事商品房销售（包括现售和预售）的房地产开发、经营单位均应遵守本办法。
第三条 商品房销售的价格行为，应当遵循公平、公开和诚实信用原则，遵守国家价格政策和法规。
第四条 商品房销售价格管理采取直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制，保护正当竞争，禁止垄断价格。

第二章 价格的制定
第五条 商品房销售价格根据不同情况实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
房地产开发经营单位以行政划拨或协议出让方式获得的土地，接受政府委托开发建设的住宅实行政府定价。
普通商品住宅（不含高级公寓、别墅等高档商品住宅）实行政府指导价。
不属前款规定的房屋实行经营者定价。
第六条 商品房销售价格应以建设成本为基础，加上法定的税金和合理的利润，结合市场供求和国家有关政策制定。
第七条 政府定价的房屋销售价格构成包括：
（一）成本
1．征地拆迁补偿费，按国家有关规定执行。
2．前期工程费，指开发项目前期发生的费用，包括规划、设计、勘察、测绘和“三通一平”等费用。
3．房屋建设、安装工程费：指按建筑安装预算价格计算的房屋本身的土建、设施设备安装造价。
4．小区内基础设施和公用设施配套建设费，指按小区规划要求的非营业性公共配套设施、基础设施的建设费用。
5．管理费，按成本费的1—4项之和为基数提取3％。
6．利息，按实际发生数审定。开发经营单位向购房者预收购房款的利息按实际抵扣。
（二）政府定价的房屋分为成本房和微利房。成本房不计利润，微利房利润率以本条中1—4项之和为基数，按不超过7％计算（按工程实际情况具体核定）。
（三）税费，按税法和有权机关规定计征或减免。
第八条 城镇公有住房的出售价格实行政府定价，其成本测算按《福建省出售公有住房成本价测算办法》执行。
第九条 实行政府指导价、经营者定价的房屋销售价格构成包括：
（一）成本构成，包括地价（土地使用权出让金）和征地拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑、安装工程费、小区内基础设施和公共设施配套建设费、利息。
（二）税费
（三）利润
第十条 水、电、气、邮电通讯等属房屋配套性质的建设费用按规定的收费标准计入房屋建设成本，一并计入房价，不得以任何借口重复计费。
第十一条 普通商品住宅的政府指导价格是市物价局会同有关部门在掌握全市各区域商品住宅开发建设成本基础上，根据国家有关政策，面向全市定期发布的商品住宅的销售指导价格。
第十二条 商品房销售合同中应明确载明购房者所购置的房屋的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊，应按建设部颁发的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则》执行。
第十三条 实行政府定价的房屋，开发经营单位必须按本办法第七条规定的价格构成项目报送市物价局会同有关部门审核，由市物价局批准。
第十四条 实行政府指导价、经营者定价的房屋，开发经营单位按第九条规定的价格构成项目制定销售价格，并按本办法第五章具体要求履行申报备案手续。
第十五条 实行政府指导价的房屋，销售价格在指导价格规定的浮动幅度内的，备案后可自行销售；特殊情况下销售价格超过指导价格规定的浮动幅度的，须经市物价局审批后销售。
第十六条 商品房销售实行一次性定价。房地产开发经营单位必须在销售合同中，标明房屋的最终销售价格；如按合同销售后，确实发生不可预见费用或政府有权机关另有规定而需加收费用的，应报市物价局核批。

第三章 价格的标示
第十七条 商品房销售实行明码标价。
实行政府定价的房屋，标示的应是市物价局审定的价格；实行经营者定价的，标示的应不超过市物价局备案后的价格；实行政府指导价的，标示的不得超过当年同类房屋政府指导价格或市物价局核准的价格。
第十八条 未经市物价局批准，商品房销售不得冠以安居工程、解困房、平价房、成本房、微利房等名称。
第十九条 商品房广告标示涉及到价格标示的，必须做到价格与销售单元对应，同时标明房屋的屋位、朝向及地理位置和周边环境等影响价格水平的因素。
商品房广告标示涉及到价格标示的，不得使用最低（平）价、特（惠）价、超（值）价等极限性词语，不得使用起价、底价、平价、保本价等含义不确定或容易引起歧义的词语。
商品房广告标示中的价格标示涉及优惠、赠与或提供免费服务的应当标明优惠额、赠与的品名和数量或免费的服务项目。
第二十条 经营者必须以售房价格说明书的形式向购房者明示以下内容：
（一）每个售卖单元的座落位置、房型简图、套内建筑面积（实得建筑面积）及应分摊的公用面积，各厅、室使用面积、楼层、朝向，房屋的结构、装修、材料质量标准和设备、设施的品名、型号、数量、等级，以及售价、付款方式；
（二）符合规定的代收代付的具体收费项目与收费标准；
（三）经市物价局预先核准的开发商暂时自行管理或由其委托管理期间的物业管理服务收费项目及标准。

第四章 价格的执行
第二十一条 商品房销售成交价格，即商品销售合同价格或预售合同价格均不得超过明码标示的价格。
第二十二条 实行政府定价的房屋，开发、经营单位必须严格执行市物价局制定的标准；实行经营者定价的房屋，开发、经营单位必须先向市物价局申报备案，具体执行中不得高于备案价格，实行政府指导价的，执行中不得超过当年政府同类房屋指导价格（情况特殊且经市物价局批准
的除外）。
第二十三条 销售价格在合同中签定后，不得加收任何其他费用，政府依法调整的除外，不得擅自以重新签定合同或补充合同形式提高销售价格。
第二十四条 商品房价格构成外的代收代付费用，属于选择性的服务项目，应由购房者自行决定是否接受；属分摊性质的只能按实际发生的直接成本（费用）合理分摊，不得额外加收任何名目的费用。
第二十五条 商品房预售的暂测面积应与竣工后的实测面积相符。实测面积与暂测面积的误差值为±1％以内（含本数）的，买卖双方可不作任何补偿；误差值为±1％以上至±5％以内（不含本数）的，买卖双方按售房合同确定的单价多退少补；误差值超过±5％（含本数）的，应
允许购房者选择，或按照合同单价多退少补，或取消合同。取消合同的，经营者应在30天内退回购房者已付的全部房价款和各种费用利息（以付款日起至实际退款日止的时间为计息时限，参照退款之日的同期银行贷款利率计算）。
前款所称的实测面积，是指房产管理部门核发的权证上记载的面积。前款所称的暂测面积，是指房屋未竣工前，经营单位或委托房管部门测量机构依施工图及规定的计算办法所测算的面积。
第二十六条 商品房销售必须做到质价相符。如实际交付的商品房的结构、材料、设备质量标准低于合同确定的标准，经营者应向购房者作出合理补偿。
第二十七条 经营者必须按合同约定时间将房屋交付使用，因故延期交付使用的另加三个月的宽限期（售房合同中约定理赔时限的除外），超过宽限期的，经营者应向购房者作出合理补偿。
第二十八条 商品房开发、经营单位为购房者提供银行按揭证明、预售房屋转让证明，不得收取手续费。
第二十九条 售房价格说明书与涉及物业管理内容的约定文书应作为商品房销售合同附件。物业管理约定文书内容应符合有关文件规定。

第五章 备案与劝告
第三十条 实行政府指导价、经营者定价的商品房销售价格实行申报备案制度。
第三十一条 房地产开发、经营单位将本单位即将制定或调整的商品房销售价格按要求填入商品房价格申报表（具体格式由市物价局另行制定），附售房价格说明书，报市物价局备案。
房地产开发、经营单位报送备案的申请表及说明书一式二份，一份由开发、经营单位留用，一份由物价局存档。
市物价局接到备案材料后，所备案的销售价格如符合国家、省有关商品房售价规定和本办法的，应当在申报表加盖市物价局商品房价格备案专用章。商品房销售价格经履行备案签章手续后生效。
房地产开发、经营单位应当认真执行备案后的价格标准，须调整价格标准时，应当按照以上要求重新办理备案手续。
第三十二条 市物价局在受理房地产开发、经营者的商品房销售价格备案时，发现其所制定的销售价格与有关法律、法规或政府规章规定不符的，应当劝其修改。
对房地产开发、经营单位制定的销售价格标准需要进行劝告的，由市物价局提出，并以签有备案专用章的“劝告书”形式实施劝告。市物价局实施劝告，应当在接到备案文件之日起三十日内下达“劝告书”。房地产开发经营者应当在接到“劝告书”之日起十五日内做出答复。对不听劝
告的，不予以履行备案手续。
在商品房销售价格的备案与劝告期间，不影响政府价格监督检查机构对房地产开发、经营单位价格违法行为的检查处罚。
第三十三条 未履行备案手续的商品房，不得销售。

第六章 监督检查
第三十四条 经营者不得有下列行为：
（一）不执行政府规定的价格（收费），擅自涨价或乱收费用的；
（二）违反规定成本项目或价格构成，随意或重复摊提成本的；
（三）将应在商品房价格内包含的成本（费用），改在价外另行收取的；
（四）违反代收代付费用征收规定，牟取非法利益的；
（五）不按规定实行明码标价或者使用虚假、不规范的标价手段的；
（六）短给面积或隐瞒要害条款，欺骗对方接受不实价格的；
（七）不履行合同，降低质量，变相提高价格的；
（八）不按合同约定时间交付使用又不给消费者合理补偿的；
（九）采取其他欺诈行为损害消费者利益的；
（十）不按规定申报备案的；
（十一）其它违反本办法的。
对价格违法行为由物价监督检查机构按有关法律、法规或政府规章进行查处。
第三十五条 经营者应自觉接受和服从物价部门的监督检查，如实提供有关的价格（收费）资料。

第七章 附则
第三十六条 本办法由市物价局解释。
第三十七条 本办法自一九九八年二月一日起执行。以往规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。



1998年2月1日
教育部 国家发展和改革委员会 财政部 国家税务总局 国家粮食局


教育部国家 发展改革委 财政部 国家税务总局 国家粮食局关于支持高等学校进一步做好学生食堂工作的若干意见

教发[2004]15号

教育部 国家发展和改革委员会 财政部 国家税务总局 国家粮食局


各省、自治区、直辖市教育厅(教委)、发改委(计委)、物价局、财政厅(局)、税务局、粮食局，新疆生产建设兵团教育局：
高等学校学生食堂工作关系每一个学生的切身利益，涉及高等学校和社会稳定。最近一个时期，一些高校学生食堂饭菜价格波动、上涨，引起了党中央、国务院的高度重视。国务院办公厅3月12日下发了《关于加强学生食堂管理，维护高校稳定的紧急通知》(国办发电[2004]6号)，提出了明确要求。各地区、各有关部门及各高校积极采取措施，稳定学生食堂价格，取得了明显的成效。目前学校的情况基本稳定。为进一步做好高校学生食堂工作，现就有关问题通知如下：
一、必须进一步清醒认识搞好高校学生食堂工作的重要性和紧迫性。
做好高校学生食堂工作是践行“三个代表”重要思想，坚持立党为公、执政为民，办好让人民满意教育的具体体现。学生食堂的饭菜质量和价格，直接影响到他们的学习、生活和思想情绪，极易诱发事端，也易为少数别有用心的人插手和煽动闹事提供借口，从而影响学校乃至社会的稳定。各有关部门和各高校都要进一步清醒地认识搞好高校学生食堂工作的极端重要性和紧迫性，从讲政治和稳定大局的高度，按照党中央、国务院的要求，不断改进并加强学生食堂工作。
二、各高校必须进一步加强并改进对学生食堂的管理与监督，切实承担起稳定食堂价格与质量的责任。
对学生食堂的管理与监督，永远主要是高校的责任。高校的主要领导务必要亲自抓、亲自过问，以求真务实的态度，做好这方面的工作。
各高校必须进一步高度重视并认真做好学生食堂饭菜价格与质量的管理工作，千方百计地控制饭菜价格的上涨。
高校领导要经常监督并帮助学生食堂经营者不断端正经营思想，改进经营作风。
各高校必须进一步改进并加强对学生的思想教育工作。要通过各种有效形式，加强对广大学生的宣传和教育工作，要引导他们正确行使自己的权力，有意见要通过正当途径反映。要教育学生自觉维护学校正常的生活、学习秩序，提高警惕，严防一些别有用心的人，利用食堂日常工作中出现的一些完全可以协商解决的问题煽动不满情绪，制造事端。各高校还要切实加强对校内网站、论坛的监督管理，对于一些影响学校稳定的不良信息要及时反映，及时处理。要利用网络配合做好教育引导工作。
三、进一步调整落实有关政策，努力消化涨价因素对高校学生食堂的影响。
1．自2004年4月起，对全日制普通高校中部分经济特别困难的本专科学生给予伙食补助。中央部委(局)所属高校普通本专科学生按在校生总数5％的比例，按每人每天4元的标准给予补助。地方高校参照执行。学校要采取发饭菜票或直接将补助款划入学生本人就餐卡等方式，确保这项补助能用于解决特困学生的生活问题。补助时间暂定为一年，所需经费按学校隶属关系由同级财政部门拨专款安排，专款专用。
对于经济特别困难学生比例较大的高校，学校可参照以上做法，对其他部分经济特别困难的学生给予补助，所需经费在学校资助经济困难学生的有关经费中列支。
2．在对校园内实行社会化管理和独立核算的学生食堂免征营业税的基础上，在2005年年底之前免征企业所得税，并将减免的企业所得税体现到降低学生食堂价格上。同时，要加强监督检查，确保税收政策的贯彻、落实。
3．高校学生食堂、澡堂用电由现行“非工业、普通工业用电”电价统一调整为居民用电价格；高校用管道燃气统一按照居民用气价格执行；高校学生宿舍、食堂和澡堂等生活用水统一执行居民生活用水价格。现行高校用管道燃气价格或高校用水价格已经低于居民用气、用水价格的，仍维持现行价格水平不变。
4．为降低高校学生食堂的经营成本，对确有较大困难的高校学生食堂的建设、维修和大型设备更新，有关部门应给予适当支持。
5．进一步搞好国家助学贷款工作。抓紧研究解决国家助学贷款工作中现存的实际问题，推动国家助学贷款工作的健康、顺利开展。
6．凡有条件的地方，可考虑对高校学生食堂所需粮油副食品供应实行定点直供，或采取其他更有效的统一采购方式，尽量降低采购成本。
各地有关部门和高校，要主动向当地政府汇报高校学生食堂工作，争取政府领导同志的指导和支持，及时协调各有关方面，帮助高校学生食堂消化一些涨价因素，解决一些实际困难。要依据本意见的要求，认真落实各项相关工作，共同努力，进一步做好高校学生食堂的工作，确保高校的稳定。



教育部
国家发展和改革委员会
财政部
国家税务总局
国家粮食局
二○○四年四月二十七日