枣庄市人民政府关于印发《枣庄市国有建设用地批后监管办法》的通知
山东省枣庄市人民政府
枣庄市人民政府关于印发《枣庄市国有建设用地批后监管办法》的通知
各区（市）人民政府，枣庄高新区管委会，市政府各部门，各大企业：
现将《枣庄市国有建设用地批后监管办法》印发给你们，请认真遵照执行。
二〇一一年五月十二日
枣庄市国有建设用地批后监管办法
第一条 为加强国有建设用地批后监管工作，保障用地行为依法进行，推进土地节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《关于促进节约集约用地的通知》（国发［2008］3号）、国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34号）、山东省人民政府《关于推进土地节约集约利用的实施意见》（鲁政发［2008］90号）等法律法规和政策规定，制定本办法。
第二条 本办法所称国有建设用地批后监管，是指国有建设用地从批准供地到项目竣工验收期间，依照国有建设用地批准文件、划拨决定书、土地有偿使用合同等，对土地使用权人使用土地情况进行的监督管理。
第三条 市国土资源部门负责全市国有建设用地批后监管的管理工作。
区国土资源部门具体承担所辖行政区域范围内国有建设用地批后监管工作。其中市中区城市规划区内经营性国有建设用地批后监管工作、枣庄高新区所辖区域范围内国有建设用地批后监管工作由市国土资源部门具体承担。
发改、经信、财政、监察、住建、规划等有关部门，按照各自职责共同做好国有建设用地批后监管工作。
第四条 国有建设用地批后监管的主要内容：
（一）是否按照规定的时限开工、竣工，是否存在土地闲置；
（二）是否按照规定的用途使用土地；
（三）是否完成规定的投资强度；
（四）改变用途、容积率的，是否办理相关手续，补缴土地有偿使用费等费用；
（五）是否非法转让土地使用权；
（六）是否超期使用临时用地；
（七）其他需要列入监管的事项。
第五条 实施建设项目用地开工、竣工申报制度。
土地使用者应当在项目开工、竣工时，向国土资源部门书面申报，国土资源部门应对合同约定内容进行核验。
在合同约定期限内未开工、竣工的，土地使用权人要在到期前15日内申报延迟原由，国土资源部门应按合同约定认真处理后，可通过增加出让合同和划拨决定书条款或签订补充协议等方式，对申报内容进行约定监管。
对不执行申报制度的，由同级政府向社会公示，并限制其在一年内不得参加土地购置活动。
第六条 建立国有建设用地批后公示制度。国有建设用地批准文件、划拨决定书下发或有偿使用合同签订后，国土资源部门负责组织土地使用权人在宗地现场显著位置设置用地信息公示牌，将国有建设用地批准文号（合同号）、用途、面积、四至、容积率、开工日期、竣工日期、监管机构、举报电话等内容进行公示，方便社会监督。
第七条 建立国有建设用地批后监管动态巡查制度。国土资源部门对已批的国有建设用地开发利用情况实行全程动态跟踪检查，预防违规违约开发利用土地行为的发生。
第八条 建立建设项目竣工土地复核验收工作制度。将土地使用权人的实际用地和履行国有建设用地批准文件或划拨决定书、土地有偿使用合同情况，作为建设项目竣工土地复核验收的一项重要内容，国土资源部门出具土地利用复核验收意见书。
国土资源部门负责对项目用地面积、用途等履约情况进行复核，并会同财政部门负责对土地出让金收缴等情况进行复核；监察部门负责对土地批后监管过程进行监督；发改、经信部门负责对项目性质、主业产业政策执行情况及投资额、单位土地面积投资强度等指标进行复核；住建、规划部门负责对项目规划控制指标（包括用地性质、总建筑面积、建筑占地面积、容积率、建筑密度、绿地率、保障性住房户型面积、套数及配建比例等指标）进行复核。
建立违规违约用地责任追究机制。复核验收结果不符合出让合同约定或划拨决定书规定的，国土资源部门要及时提出整改意见。土地使用权人应按照出让合同约定或划拨决定书规定及整改意见要求，严格履行出让合同约定或执行决定书规定事项。凡没有用地复核验收意见书或复核验收不合格的，建设项目不得通过竣工验收。
第九条 有下列情形之一的，按闲置土地依法处置：
（一）超过国有建设用地划拨决定书、有偿使用合同规定的动工开发建设期限未动工的；
（二）国有建设用地划拨决定书未规定、有偿使用合同未约定动工开发建设日期的，自国有建设用地划拨决定书或有偿使用合同生效之日起满一年未动工开发建设的；
（三）已动工开发建设但开发建设的用地面积占应当动工开发建设总用地面积不足1/3，或者已投资但投资额（不含土地取得成本）占总投资额（不含土地取得成本）不足25%，且未经批准中止开发建设连续满一年的；
（四）法律、法规、规章规定的其他情形。
第十条 对拟认定的闲置土地，国土资源部门应当将查明的事实、认定依据等情况书面告知土地使用权人。土地使用权人有异议或要求听证的，国土资源部门应当作出解释或组织听证。
第十一条 对认定的闲置土地，国土资源部门负责拟订处置方案。处置方案报经原批准用地人民政府批准后，由国土资源部门组织实施。
闲置土地被认定后,国土资源部门不得为闲置土地办理土地使用权转让、抵押、出租手续,其他有关部门不得为闲置土地办理相关批准手续。
第十二条 土地闲置满两年依法应当无偿收回的，必须无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应当采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置，以充分利用土地。
第十三条 土地闲置满一年不满两年的，属于出让用地的，按出让总价款的20%征收土地闲置费；属于划拨用地的，按划拨总价款的20%征收土地闲置费。
土地使用权人未按时缴纳土地闲置费的，国土资源部门责令限期缴纳；拒不缴纳的，由国土资源部门申请人民法院强制执行。
第十四条 未经批准擅自变更容积率等规划条件的，由规划部门依法处理。
确需变更土地用途或提高容积率的，必须符合城市规划，并经原批准机关批准后，重新签订土地有偿使用合同或签订有偿使用合同补充协议，补缴土地有偿使用费等相关费用。
第十五条 国土资源部门的监督工作人员在监管工作和执法过程中，可以采取以下措施：
（一）询问当事人及其证人；
（二）现场勘测、拍照、摄像；
（三）查阅、复制土地使用权人的有关文件和资料；
（四）要求土地使用权人就有关土地利用情况作出说明；
（五）法律、法规、规章规定的其他措施。
第十六条 有关单位和个人对国有建设用地批后监管工作应当予以支持与配合，并提供工作方便，不得拒绝阻碍监督检查人员依法执行职务。
第十七条 依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由国土资源部门责令交还土地，依法处以罚款。
第十八条 买卖或者以其他形式非法转让土地的，由国土资源部门没收违法所得；对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十九条 以租赁方式取得国有建设用地使用权的批后监管，参照本办法执行。
第二十条 滕州市可参照本办法执行
第二十一条 本办法自2011年6月1日起施行。
有关我国违约责任归责原则问题的几点思考
北农政法系20381（3）班
邓宝杰
违约责任，又称为违反合同约定的民事责任①，他是指合同当事人因违反合同义务所应承担的民事法律责任。违约责任在合同法体系中居于十分重要的地位，因此，关于违约责任的论述和著作也层出不穷。但是，相比较学界对于侵权责任归责原则问题的激烈讨论而言，在违约责任归责原则方面的探讨尚待深入。
违约责任的归责原则，是指当合同当事人不履行合同义务或履行义务不符合合同约定时，应凭由何种依据来使其负责。这种依据实际上就反映了法律的价值判断标准②。
从各国的民事立法来看，有关合同责任的归责方面，主要采纳了过错责任（fault liability）和严格责任（strict liability）两种归责原则。
确定不同的归责原则，对违约责任的承担起着至关重要的作用。支主要表现在：
1.归责原则直接决定着违约责任之构成要件。采纳过错责任的归责原则，就意味着过错乃是构成违约责任的一般要件。而采严格责任的归责原则，则表明其责任的构成不以过错为要件，违约方是否存在过错并不影响其对违约责任的承担。
2.归责原则决定了举证责任由谁承担。在过错责任的归责原则下，非违约方仅就违约方不履行义务或履行义务的不符合约定的事实负举证责任。而同时采纳过错推定的方式，要求违约方承担反证自己主观上没有过错的举证责任。而在严格责任的归责原则下，则一般不要求违约方负上述之举证责任，也即一般不考虑其违约方的主观过错。
3.归责原则决定了免责事由。过错责任原则的适用中，不可抗力是主要的免责事由，但债务人因遭受意外事件且不存在个人过错时也可以免责。而在严格责任原则的适用中，法定的免责事由主要是不可抗力。
4.归责原则对违约责任的大小也有一定之影响。由于过错责任原则要以过错为违约责任的一般要件，因而对于违约后损失的承担上也必然要参照双方当事人过错的大小。而采严格责任的归责原则，则一般不考虑双方的过错程度。
因此，从这个意义上讲，弄清楚我国违约责任的归责原则问题就显得十分必要了。
在我国学界主要有两种不同的观点：
第一种观点是一元归责，即认为应该以过错责任原则作为违约责任的唯一的归责原则。债务人对于合同债务的不履行或履行的不符合约定有过错，是确定合同责任的要件之一。换言之，当债务的不履行或履行的不到位是因非债务人自己的过错造成的，则不承担民事责任。我国业已废止的《经济合同法》即采此说。在一元归责原则的理论中，又存在两种不同说法：一说认为，应采过错责任原则，但在具体运用中应体现为过错推定。另一说则坚持传统的过错责任原则。
第二种观点是二元归责。此观点认为，应将严格责任与过错责任同作为违约责任的归责原则。并且二者之中应以严格责任为主导。
以上两种观点均有一定道理，但比较而言，归责原则的多元化观点更为合理，更具时代精神。实际上，我国现行合同法中所规定的归责原则也正是采纳了多元化的归责原则。笔者认为，违约责任作为一种法律制度，其功能并不是单一的，而是多元的。作为集中体现违约责任制度功能的归责原则，其本身也应当为多元的归责目的服务，而采用多种归责原则。从另一角度讲，我们通过对侵权行为多样性的认识，而采用了过错责任，无过错责任，公平责任等多种归责原则构成的归责体系。那么，作为与侵权责任并存的责任形式——违约责任，其具体的违约行为及双方过错等情况同样具有相当的复杂性与多样性。这也就意味着，不可能以单一的归责原则来解决相对复杂的违约问题。
我国现行《合同法》确立了以严格责任原则为主导，以过错责任原则为补充地归责原则体系③。在具体的过错原则适用中，又根据特殊的实际情况规定了过错推定原则。这就完善了我国违约责任的归责体系，实现了其归责原则的多元化。
毫无疑问，这样丰富而完善的归责体系是值得推崇的。但在实际的学习运用中却又出现了这样或那样的问题。究其原因，笔者认为，主要是由于对一些原有概念阐述及界定的不明晰所造成的。因此，有必要对这些问题进一步加以探讨。
（一）.严格责任是否等于无过错责任？
按照我国学者的一般解释，严格责任是指违反合同义务的当事人无论在主观上是否有过错，都应承担违约责任的归责原则④。此观点有一定道理。但笔者认为，严格责任实乃英美法上之词源，其本身的概念范围并不确定。而严格责任又被我国学者规定进侵权法和合同法两种法律之中的事实就使得我们更加难以理解。实际上，侵权法中的严格责任大致等同于无过错责任，它与合同法上的严格责任是不尽相同的。在合同法严格责任的适用中，并不是决然的不考虑过错的，而只是意味着在违约发生以后，非违约方只需证明违约方存在违约行为，而不必对其主观上存在过错加以证明。在适用严格责任的情况下，除不可抗力以外，债权人过错也可以作为债务人的抗辩事由，债务人得因此而免责。可见，合同法中的严格责任有些情况下还是考虑过错因素的，它与侵权法上的绝然不考虑过错的无过错责任是不尽相同的。因此，我们可以看到无过错责任的适用情况都是法律所明定的。
（二）.严格责任与过错责任如何界定?
如上所述，严格责任并非完全不考虑过错因素，而过错责任又常常以推定之方法来确定过错，并且对被告的抗辩事由进行了严格的限定。这样，过错责任与严格责任似乎很难区分⑤。
笔者以为，尽管如此，二者的区别依然是很明显的。1.举证责任不同；过错责任要求非违约方就违约方的过错举证，而严格责任则并不要求非违约方对此举证，是否存在过错应由违约方自己反证。2.免则事由不同；适用过错责任，则发生意外可以使债务人免责，而适用严格责任的情况下，即使发生意外事件，合同债务亦不得免除。
（三）.违约责任中的过错推定与侵权责任中的有何区别？
违约责任制度与侵权行为法上都规定了相应的过错推定原则，这两种过错推定从内容上看是不尽相同的。
1.侵权行为法上之过错推定乃是一般侵权行为归责之例外，因而主要适用于某些特殊侵权行为。行为人要证明自己没有过错，必须举证存在法定的抗辩事由，这样才能免除责任。由于这些抗辩事由都是法定的，因而侵权责任中的过错推定又被学者称为“不可推倒之过错推定”。一般来讲，法定的抗辩事由主要有：不可抗力，第三人过错及受害人故意这三种。
2.违约责任中的过错推定也要求违约方承担反证有一定抗辩事由存在的证明责任，这主要指不可抗力。仅就这一点来讲，二者确有相似之处。
但是两者的区别也是明显的，这体现在：（1）从立法目的讲，侵权法旨在保护受害人利益，因而其过错推定必然要加重对加害人的责任承担。而违约责任的基础是合同法上地位平等的双方当事人，因而其过错推定适用上不具有倾向性，它仅是一种确定过错的方法。与一般的过错推定相比，它也并未加重违约方之责任，而只是增加了其举证责任而已。（2）从取证内容上讲，由于其违约责任与侵权责任两种制度的免责事由不尽相同，因而其举证的内容也就存在区别。例如：在违约责任中，如果违约方举证其违约是由第三人行为造成的，并不能因此而免责，而只能由它承担责任后向第三人追偿。但在侵权责任中，如果侵权人能够证明损害后果乃是因第三人之行为所造成的，则可以当然的免除其责任的承担。这主要是因为债权具有相对性，而所有权及人身权所具有的绝对权的性质所决定的。
类似以上概念模糊，界定不明的问题，相信在违约责任归责原则适用的实践中还有许多。这就需要我们不断的发现问题，分析问题，对相关的问题进行有益的探讨，提出相对合理的见解。这样，才能真正理清我国违约责任的归责问题，为具体的实践提供理论上的依据。
