福建省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法
福建省人民政府
福建省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法
福建省人民政府
第一条 为规范我省已购公有住房和经济适用住房的上市交易行为，促进存量住房流通和房地产市场发展，满足居民改善居住条件的需要，根据《福建省人民政府关于加快城镇住房制度改革的通知》及国家有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于已购公有住房和经济适用住房首次进入市场交易的行为。
第三条 本办法所称已购公有住房（含集资建房）和经济适用住房，是指城镇职工根据国家、省和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。
本办法所称经济适用住房包括安居工程、广厦工程住房和合作建设的住房。
本办法所称交易包括买卖、出租、抵押等行为。
第四条 宁德地区行政公署，各市、县人民政府应当根据本办法制定具体实施方案。各地（市）的实施方案经省人民政府批准、各县（市）的实施方案经省住房制度改革委员会批准后，方可开放已购公有住房和经济适用住房交易市场。
第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市交易，但有下列情形之一的不得上市交易：
（一）以低于房改成本价购买且没有按照规定补足房价款的；
（二）住房面积超过省政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未补足房价款及装修费用的；
（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意上市交易的；
（五）已抵押且未经抵押权人书面同意上市出售的；
（六）擅自改变房屋使用性质的；
（七）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜上市交易的。
职工以标准价购买、拥有部分产权的已购公有住房，应按成本价补足房价款和利息，取得全部产权后，方可上市交易。
第六条 已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市交易的，应当向房屋所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料：
（一）职工已购公有住房和经济适用住房上市交易申请表；
（二）房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书，本办法第九条第二款规定的除外；
（三）身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；
（四）房屋共有权人和同住成年直系亲属同意上市交易的书面意见；
（五）已购公有住房原产权单位出具的职工住房状况证明，但经房地产行政主管部门催告原产权单位仍拒不提供的除外；
（六）房改部门出具的同意上市出售审查意见。已购公有住房和经济适用住房上市出售的，房屋所有权人在向房地产行政主管部门提出交易申请前，应先向同级房改部门申请对拟售房屋是否有不得上市交易情况进行审查。房改部门要在5个工作日内出具书面审查意见。
第七条 房地产行政主管部门对已购公有住房和经济适用住房所有权人提出的上市交易申请进行审核，并自收到申请之日起15个工作日内作出是否准予其上市交易的书面意见。
第八条 经房地产行政主管部门审核，准予上市交易的房屋，由交易当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理合同登记（登记备案）、交易过户手续。
房屋出售办理交易过户手续时，交易当事人必须如实向房地产行政主管部门申报成交价格，并按照本办法附件规定的标准缴纳土地出让金、所得收益和有关税费。房地产行政主管部门对所申报的价格进行核实，对申报价格明显偏低确需评估的房屋进行现场查勘和评估。
第九条 已购公有住房和经济适用住房上市出售的，当事人应在办理交易过户手续之日起30日内，向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权变更登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政主管部门申请土地使用权变更登记手续。
在本办法实施前，尚未领取土地使用权证书的已购公有住房和经济适用住房在2000年底前上市出售的，房屋产权人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续，办理完毕房屋所有权变更登记手续之日起30日内由受让人持变更后的房屋所有权证书到房屋所在地的地（市）、县人
民政府土地行政主管部门办理土地使用权变更登记手续。
第十条 鼓励城镇职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售后换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后一年内该户家庭按照市场价购买住房，或者已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内该户家庭已按照市场价购买住房的，可以视同房屋产
权交换。购房金额大于或等于原住房出售收入的，免征除印花税、契税外的各项税收；购房金额小于原住房出售收入的，按差额部分计征税费。
第十一条 已购公有住房和经济适用住房上市出售后，房屋维修仍按照上市交易前公有住房售后维修管理的有关规定执行。个人缴交的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。
第十二条 已购公有住房和经济适用住房上市出租的，当事人应到房地产行政主管部门办理房屋租赁合同登记备案，领取《房屋租赁证》，并按规定缴纳税费。
第十三条 已购公有住房和经济适用住房用于抵押的，当事人应到房地产行政主管部门办理抵押登记。抵押人到期无法偿还债务，以抵押房产或其拍卖所得抵偿债务的，按本办法规定缴纳税费。
第十四条 已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按本办法规定缴纳土地出让金、所得收益和有关税费后归职工个人所有；出租的，其租金收入在按本规定缴纳土地收益、有关税费后归职工个人所有。
第十五条 已购公有住房和经济适用住房上市交易后，该户家庭不得再按照成本价或者标准价购买公有住房，也不得再购买经济适用住房等政府提供优惠政策建设的住房。
第十六条 违反本办法规定，将不准上市交易的已购公有住房和经济适用住房上市交易，或者将已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭又以非法手段按照成本价（或标准价）购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的住房的，按建设部《已购公有住房和经济适用住房上市
出售管理暂行办法》的有关规定处理。
第十七条 已购公有住房和经济适用住房上市交易，职工和原产权单位必须如实反映情况和提供证明。不如实反映情况或提供虚假证明的，除依法追究当事人及原产权单位经济责任外，属原产权单位责任的，还应视情节轻重，由上级主管部门给予原产权单位直接责任人和主要负责人相
应的行政处分。
第十八条 原产权单位无正当理由不予办理已购公有住房上市交易有关手续，或者扣压职工《房屋所有权证》，阻挠已购公有住房上市交易的，由房地产行政主管部门责令其限期改正，并视情节轻重，由上级主管部门给予原产权单位直接责任人和主要负责人行政处分。
第十九条 房地产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十条 本办法由福建省建设委员会负责解释。
第二十一条 本办法自公布之日起施行。
附件：福建省已购公有住房和经济适用住房上市交易应缴税费
一、买卖：
除所得收益缴纳外，以成交价（或评估价）为计（费）基数按下列规定缴纳税费：
（一）土地出让金：按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行；
（二）所得收益缴纳（已购经济适用住房出售免缴）：由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费后的净收益，按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房
平均单价50％以下的部分，按20％缴纳所得收益，80％归卖方；成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50％以上的部分，30％缴纳所得收益，70％归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。
（三）印花税：0．1％，买卖双方各承担一半；
（四）契税：1．5％，由买方缴纳；
二、出租：
（一）土地收益：按出租建筑面积每平方米0．5元征收，由出租方缴纳；
（二）营业税、房产税、教育费附加、社会事业发展费、基础设施建设附加费、城市维护建设税、个人所得税：按租金收入10％的综合征收率征收，由出租方缴纳；
（三）土地使用税、印花税：按现行规定征收；
三、已购公有住房和经济适用住房上市交易的其他行政事业性收费按国家和省有关规定执行。
1999年11月12日
浅分析刑讯逼供行为
北安市人民法院—崔文茂
刑讯逼供行为个体在自我角色认知方面的一些错误是刑讯逼供行为多发，而且久禁不绝的重要原因之一。这种角色认知错误的突出表现就是刑讯逼供行为个体（下文以警察为分析对象）的权力意识、权威意识、专政意识。对于警察的这种角色认知并不是其天生就有的，对大多数警察来说，这种认知错误可能就在其入警的那一天，或从那一天起不知不觉中形成，在这种错误认知的支配下，希望权力得到实现，权威得到尊崇，其对审讯工作的影响便是强调犯罪嫌疑人对警察权力和权威的服从——如实回答警察的提问。如果这种权力意识、权威意识、专政意识在其外化的过程中受阻，对警察而言便是一种挫折（关于挫折与刑讯逼供的关系下文详述）。
这种自我认知方面的错误有其深刻的历史原因，即社会遗传因素。纵观中国历史，可以说就是一部五千年的“人治史”，其深厚的历史积淀，当然地给警察们输送着权力意识、权威意识、专政意识的给养。从近代主流政治理论上看，警察、军队、法庭是三大国家机器，这一切养成了警察在审讯工作中“权力需要服从，权威需要尊崇”的错误观念，从而形成刑讯逼供的心理动因之一。
从目前得到的先秦和秦代具体审案的史料来看，在一些情况下，审案者是根据自己的“自由心证”先认定案情的是非曲直，然后获取口供，从而加以证实，而获取口供的捷径就是刑讯[1]，这也许是有罪推定的最初表现形式。这种关键一直延续到今天，受“有罪推定”观念的影响，警察对犯罪嫌疑人大多抱有一种先入为主的偏见，这种偏见导致其对侵犯攻击对象的认知有着一些错误：一是将犯罪嫌疑人等同于罪犯，认为他们是事实上的有罪者，因而忽视了对犯罪嫌疑人诉讼权利的保障，对其在审讯中能做的无罪辩解一律视为有罪者为了逃避罪责的托辞，是其主观恶性较重的标志，甚至将律师的辩护理解为为犯罪嫌疑人开脱罪责；二是将犯罪嫌疑人客体化，认为其只是警察的工作对象，是刑事诉讼的客体而非主体，因而认为犯罪嫌疑人在审讯过程中会有“供认不诲”的义务而无其应有的权利 [2]，要求犯罪嫌疑人在审讯中受警察的指挥和调控，其在立法中的表现就是《刑事诉讼法》第93条有关犯罪嫌疑人对警察提出的问题应当如实回答的相关规定。
受传统的纠问式诉讼观念和模式的影响，长期以来，警察总是将其与犯罪嫌疑人之间的关系对立化，而使本应在平等主体之间进行的说服失去了应有的心理基础，[这里所说的平等是指警察个体与犯罪嫌疑人之间] 讯问失去了其“信息传播——交流——说服”的科学过程特征，而成了警察单方面寻求“命令——服从”的权威满足的过程。虽说由于警察与犯罪嫌疑人在法律地位、审讯活动的行为目标等方面有其固有的对立，双方身份有明显的差异，但这全都是角色差异的表层现象，从更深层面上分析，警察与犯罪嫌疑人都是个体的人，具有普通个体所应具有的个性特征，从而在这一层面上警察与犯罪嫌疑人之间是平等的，他们之间存在着沟通和交流的可能。倘若将警察与犯罪嫌疑人之间的关系对立绝对化，在审讯中警察保持单方面的强势，刑讯逼供的结果就是一种必然。
《刑法》247条规定刑讯逼供是一种犯罪行为。根据费尔巴哈的心理强制假说，该法条的存在必然对意欲对犯罪嫌疑人进行刑讯逼供的警察形成心理上的强制而起到一种预防作用。但是警察对刑讯逼供行为的错误归因，有时即使其内心认为其在审讯中的刑讯逼供行为虽然不合法，但是却合理。心理学理论认为当个人可以推卸其行为的责任时，内在和外来的遏制力降低，产生侵略行为的概率升高[3]。具体地分析，警察对刑讯逼供行为的错误归因主要表现在这样一些方面：
1、基于有罪推定的罪刑报应。罪刑报应因其与我国传统文化之间的良好契合而深入人心，警察在刑讯逼供中的思维过程表现为“犯罪嫌疑人有罪——有罪当受到报应——我正在使有罪者受到报应”这一模式，而在中国传统法律文化中“刑罚”与“刑具”之间的密切联系为刑讯逼供行为者将刑讯逼供行为合法化归因的法文化基础。
2、基于实体正义的错误归因。不枉不纵是我国刑事诉讼长期以来的理想价值目标，在实体正义与程序正义之间，实体正义一直以来就是处于上位，是司法工作人员的最高目标。刑讯逼供的目的是为了获取犯罪嫌疑人的口供以查明案件事实真相，追究其刑事责任，以实现实体正义。对实体正义的偏爱和对程序正义的忽视为刑讯逼供行为者将该行为合理化归因的价值基础。
挫折是个人从事有目的的活动时，由于遇到障碍和干挠，其需要不能得到满足时的一种消极的情绪状态[4]。美国耶鲁大学社会心理学家J•多拉德等五人在研究了人在遇到挫折的行为反应后，在《挫折与侵犯》一书中首次提出了“挫折——攻击假说”，认为：攻击行为是挫折的结果。这种观点认为攻击行为的发生总是以挫折存在为先决条件的，同时，挫折的存在也总是要导致某些形式的攻击行为[5]。尽管此说因过于绝对而备受诘难，但针对人们的诘难，米勒于1941年在《挫折——侵犯假说》一文中写道：“挫折产生一系列不同类型反应的刺激，其中之一是引起某种形式的侵犯刺激。”对该假说进行了修正。刑讯逼供是一种发生在特定环境下，特定的主体之间的侵犯攻击行为，符合“挫折——攻击假说”的情境预设，用该理论对刑讯逼供行为进行分析，对于洞察刑讯逼供行为主体的心理动因具有重要的意义。
理想的审讯过程预设是“提问——如实回答”，这种模式既能满足警察的工作需要，又能满足警察对权力的被服从，权威受尊崇的心理需求。但实际审讯过程很难按照这一理想预设进行。
1、审讯工具的缺乏或失效。审讯是一个说服过程，需要警察具有相关的说服工具，也就是一种审讯技巧。要求警察具备这样一些能力：与审讯及案件有关的法律知识、较好的语言表达能力、观察能力、分析判断能力，更重要的是要有一定的心理学理论知识。而刑讯逼供者大多在这些能力方面存在重大欠缺，或不能正确运用所掌握的审讯工具而导致审讯工具失效。
2、审讯中的自我中心主义。审讯是个双向的信息交流和说服过程，要求审讯人员掌控审讯节奏的同时能很好的调动审讯对象——供述积极性。但自我中心使其忽略了这一点，刑讯逼供者大多不去充分地了解审讯对象的具体情况，包括其犯罪的主观原因和客观过程，犯罪嫌疑人的性格特点及归案后的认识态度等。即使掌握了一定的审讯工具也不能加以正确利用。
3、错误的心理预期。由于刑讯逼供行为人角色认知方面的错误，使其对审讯抱有一种错误的预期，认为犯罪嫌疑人在权力和权威之下会如实回答其提问。但人的趋利避害本能使犯罪嫌疑人总是想方设法寻求反审讯的对策，而使审讯具有相当的难度。另外，行为人总是将案件取得突破的希望寄托在审讯上，或设想从口供中获取查找其它证据的线索，因此对审讯的预期目标表现出主观性的特征，当审讯结果与其主观预期目标之间存在差异时，挫折感就产生了。
刑讯逼供行为人在审讯受挫之后，不是积极检讨自我方面的不足，如审讯技巧，策略等的缺乏，或及时地调整对审讯的自我心理预期，改变错误的认知观念；也不是进行积极的自我心理防卫，而更多的是觉得其作为一个执法者、专政者的权力在审讯中没有得到服从，权威没有得到尊崇，目标就在眼前，但是却无法实现。当行为人受挫时愈接近目标，其感受到的挫折也就越为强烈，由此引发攻击行为的可能性就越大。当挫折感突破某种限度时，就会发生现实的侵犯攻击行为，而在弗洛伊德的精神分析理论中则认为攻击行为是发泄行为人内心挫折感，保持行为人心里平衡的一种方式[6]。
“工作应激是指工作需求超过个人成功应对的能力”[7]当工作要求在过短的时间内完成过多的工作时，就存在工作超负荷现象，这就会改变个体正常的心理或生理功能。心理学家特瑞•彼和约翰•牛芒的研究结论认为，工作应激产生三个消极的个体后果，即心理健康受损、生理健康受损和行为表现症状异常。
工作应激是客观工作环境对工作要求相匹配的技能及个体对其的感知之间相互影响。与前文对刑讯逼供行为所作的“挫折——攻击假说”所分析的一致，个体的挫折感也是导致其工作应激的内部感知的重要因素，而引起个体工作应激的外部因素主要有一下几种：
1、工作条件因素。第一，警力资源及其它侦查资源的供给不足所导致的警察工作超负荷是引发警察工作应激的重要因素。警察超负荷工作是一个不争的事实。警察的苦衷是，一边是不断的新发案件急待侦破，一边是犯罪嫌疑人已经到案的案件需要他们去审讯，去进一步收集和完善证据体系，这种矛盾和冲突在公安机关实行并案侦查后体现得尤为突出，这可以称之为数量工作的超载。第二，粗糙的前期侦查及落后的技术手段使众多的案件缺乏起诉所需的证据材料，刑事诉讼法所规定的侦查终结、提起诉讼、法庭判决三个诉讼阶段一致的证据标准——“案件事实清楚，证据确实充分”，目前对警察来说是个“太高”的工作质量要求。要达到这一要求，警察就必须付出很艰苦的努力和代价，有时甚至是牺牲，这也可以说是一种质量工作的超载。第三，公安机关行政管理中的一些领导人通常以个人的主观意愿来为具体办案人员决定工作方案或目标，如定破案数量指标，定获取犯罪嫌疑人口供的时间限制等，有时甚至给出“加大力度”等暗示。对刑讯逼供行为人来说，领导的指令给其施加的压力，尤其是针对条件不好的案件，真是不敢怒又不敢言，其结果是烦恼和紧张程度增加。
2、角色因素。警察在审讯中是多重角色的复合体。一方面，警察是执法者，代表国家行使侦查权，以及做为执法者带来的权力意识、权威意识和专政意识；另一层面，警察做为个体人，具有个体的种种特征，如情绪的愤怒等。执法者的角色需要警察公正、冷静、客观；而做为个体人的角色上，警察有时也有其难以驾驭的情绪或性格。多重角色之间的矛盾冲突所导致的是个体内心焦虑和恐惧感的增加。
3、社会环境因素。不理想的工作和社会支持体系容易导致个体的压力增大。对于警察而言，社会治安好坏直接决定了其工作负荷的情况，社会治安形势严峻，警察工作压力大，而且有时还会遭到人民的白眼。近年来，对刑事犯罪的“严打”不再是一种阶段性的行动，而是一种日常性的工作，从而给警察造成巨大的心理压力，社会环境失去缓和的特征，而代之以紧张。
另外，还有职业发展因素，包括并职、降职、工作安全性等及家庭工作相互影响的因素，如夫妻之间的矛盾等，这些都可能给警察心理上造成压力。研究表明，工作应激在行为个体上表现为工作破坏、冒险行为增加、侵犯攻击行为增加等异常现象。警察在审讯中因前述诸应激因素而承受巨大的压力，引起情绪的紧张和焦虑，部分警察为了达到渲泄的目的而对审讯对象发生刑讯逼供的攻击行为。
基于以上的分析，笔者认为要遏制警察刑讯逼供的行为，从警察个体的角度来说，对警察心理状态的调适相当重要。
预防警察刑讯逼供的第一道防线是把好公安机关招警关，即在招警的过程中，不仅要看其文化素质、智力状况、业务素质等，还要考察其情绪特点，性格特征，看其有无不良的行为习惯，看其心理健康程度等方面是否适合警察工作，尤其对于刑事警察来说，其心理素质尤为重要。这个问题近年来已经在一些省市逐步得到重视，在招警过程中已经开始进行心理测试，具体做法有两种，一是使用心理测试常用的“人格量表”进行心理测试；二是通过对报考公安机关（院校）的人进行测试，由心理学专业人员向其提一些问题，进行心理测评，从而考察其心理素质情况。对于心理素质明显不适应公安工作者，一律不予录用。
传统的警察认知理念以“专政”为主导，尤其是刑事警察更是如此，要减少警察在审讯过程中的挫折感，除了要加强警察的业务素质和政治素质之外，更主要的是心理素质的加强，但心理素质的加强与其认知理念的调整是分不开的。
1、从“专政”到“服务”的转变。从“专政”到“服务”的转变是警察整体联系认知的转变，这已形成了一种共识，但这一共识在刑事警察认知体系中仍然还未形成，仍然有很多人认为社会稳定是通过打击犯罪来实现的，仍然把刑警的职能定位在打击犯罪的着眼点上而忽视保护人权（包括犯罪嫌疑人和犯罪分子的人权）的一面。把打击犯罪当成维护社会稳定的唯一手段，而没有认识到社会稳定更重要的是在于消除不利于社会稳定的根源，增加消除或减少犯罪的根源。只有这样才能将警察过高的权力意识、权威意识、专政意识降低到适当程度，从避免由于不当的角色意识、权利意识而形成的挫折感，跳出“挫折——攻击”的心理假说。
2、从“有罪推定”到无罪推定的转变。在“有罪推定”的认知理念之下，警察对每次的审讯希望得到的都是审讯对象的有罪供述，而对审讯对象的无罪辩解无法接受，认为审讯对象是在对权力和权威进行挑战。
3、从“执法者”到“守法者”的角色认知转变。警察在生活中也扮演着多重的角色，但其对自我角色的认知却常常出现偏差，在审讯中对自我角色的认知通常是对“执法者”的角色认知，而忽视了作为普通个体在社会生活中的“守法者”的角色认知，只有完成这种角色认知的转变才有可能培养在侦查过程中的正当程序观念，才能使其严格地依据刑事诉讼法规范审讯行为，从而避免刑讯逼供行为的发生。
工作中的应激导致的情绪紧张、失控、焦虑状态、压力增大等是诱发警察在审讯中刑讯逼供的重要因素，要减少刑讯逼供行为的发生，就有必要减少警察工作中的应激源。
1、增加警力资源配给。这对于减少警察工作时间，缓解身心疲劳，有利于减少工作应激的发生。
2、科学决策，减少人为施加的主观压力。目前我国警察队伍的管理体制决定警务行为在运作过程中的浓厚的行政等级色彩，警察工作应激源之一便是一些政府部门或领导常常随意决策，如限期破案、定任务、下指标，而不讲究决策的科学性。其结果是使警察在工作中背负着太大的压力，形成人为的工作应激。例如，领导要求天亮前取得口供，但拿不下来怎么办？领导施加的压力就会转移到犯罪嫌疑人身上，便发生刑讯逼供。
3、建立科学合理的警察工作绩效评估体系。在当前的刑事警察的工作中，其绩效评估是以破案情况为评估的主要指标，并不注重工作中其他参量，如工作中的守法情况，尤其是程序合法情况，个人素质，业务能力等，评估标准的单一性和欠科学性，使得警察职业发展受到很大限制，容易形成工作应激。
建立警察心理辅导机制可以对其进行长期的心理帮助。对于工作的特殊性，如经常接触社会的阴暗面，经常面对突如其来的种种变故，有时甚至是死亡，导致其工作压力、生活压力与从事其他工作的人有很大差别。容易形成职业性的心理疾病。在国外警察接受经常性的心理治疗，如在亲历暴力犯罪现场之后，认为心理上受到某种刺激，他们就可以到心理医生处接受治疗，以恢复负面的心理平衡。或者当警察有某种心理障碍时，或存在应激状态时接受心理医生的治疗使其心理障碍得到消除，情绪可以得到释放，从而使刑讯逼供等暴力现象发生的可能性得到降低。
