案情：原告杨某与被告安某系夫妻关系，二人于1993年8月30日登记结婚。1992年被告安某所在单位分给其住房一套，由其居住。1994被告安某所在单位进行房改，同年1月12日，安某向单位交款9766.42元。2001年6月11日，又交款2039.32元。2001年6月19日，该房取得房屋所有权证，房屋所有权登记在被告安某名下。2007年12月4日，被告安某将该房以6万元价款转让给多年好友林某，某市房管局为第三人林某办理了房屋所有权证，其间原告杨某一直居住于该房屋。安某于2009年7月诉至法院，要求与杨某离婚。在离婚诉讼中，杨某发现所居住的房屋已被安某转让，遂提起本案诉讼，请求判令被告安某与第三人林某的房屋转让行为无效。法院经审理认为，涉案房屋系原告杨某与被告安某婚后共同财产，被告安某未征得房屋共有人同意，擅自将涉案房屋转让给第三人林某，有违诚实信用原则，其行为侵害了原告杨某的财产权。但第三人林某在购买涉案房屋时，该房产登记在被告安某名下，不动产登记具有公信力，第三人林某有理由相信该房屋为被告安某所有，且支付了合理的价款，已办理了房产过户手续，属善意第三人，其合法权益应予保护。根据《中华人民共和国物权法》第106条的规定，判决驳回原告杨某的诉讼请求。
一、善意取得制度中的无权处分与无权代理的区别
善意取得制度是指动产占有人以动产所有权的移转或其他物权的设定为目的，移转占有于善意第三人时，即使动产占有人无处分动产的权利，善意受让人仍可取得动产所有权或其他物权的制度。2007年颁布施行的《物权法》第106条规定了善意取得制度，并将其适用范围扩大到了不动产。至此，对不动产是否适用善意取得的争论方偃旗息鼓。
那么，善意取得制度中“无权处分”是什么意思呢？从字面解释来看，“无处分权人所为的处分就是无权处分”。然探究本意，善意取得制度的基础乃是公示的公信力，当公示展现出来的权利人（动产的占有人和不动产登记簿记载的权利人）和实际的权利人不一致时，保护的是善意第三人因信赖公示状态而与公示的权利人所发生交易的安全，以使善意之人免遭不测之损害。在不动产买卖中，交易第三人基于对不动产登记簿的信赖，相信其所记载的权利人就是真正的权利人，相信无权处分人所为的处分是有权处分，为了保护此类交易的安全，才例外地规定善意第三人可获得无权处分人处分的标的物。但如果不动产登记薄记载的权利人已告知交易第三人自己并非真正的权利人，自己之所以处分标的物是得到了真正权利人的授权，而该处分人其实并未得到真正权利人的有效授权，那么他的行为就不是善意取得制度中的无权处分，而是无权代理。无权代理是指在没有代理权的情况下，以他人名义实施民事行为，因其徒具代理的表象，却欠缺真实有效的代理权而不产生代理效力。当然，从广义上讲，无权代理亦属于无权处分，但此种情形的“无权处分”是否属于善意取得制度中“无权处分”呢？颇值玩味。交易第三人已明知处分人并非真正的权利人，基于登记的公示公信力所产生的合理信赖已不复存在（当然，仅对于该交易第三人不存在，对于其他不知情者，登记的公示公信力依然存在），善意取得制度自然也就失去了存在的基础，无用武之地。于此情形，交易第三人若执意做成此笔交易，要么出于恶意，要么就是信赖处分人具有合法有效的代理权限。但此种“信赖”已不是善意取得制度中基于公示公信力所产生的“信赖”，而是对处分人具有合法有效代理权的一些表征所产生的“信赖”（比如处分人持有权利人或其他共有人的委托书）。因信赖内容和基础不同，此种信赖是否值得保护就已经超出了善意取得制度的涵摄范围。那么如何对无权代理中的善意相对人给予保护呢？《合同法》第49条规定的表见代理制度做了很好的回答，即“相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。就像无权处分与善意取得是一组相对应的概念一样，无权代理相对应的就是表见代理。
因此，只有当公示的权利人与实际的权利人不一致时，公示的权利人以自己的名义与第三人发生交易，此种情形下的无权处分（狭义）才是善意取得制度中的无权处分，才能适用《物权法》第106条规定的善意取得制度去考察交易第三人的信赖是否值得保护。而公示的权利人在无有效代理权限时，以真正的权利人或全体共有人的名义与第三人发生交易，是为无权代理，而非无权处分（狭义），对交易相对人的信赖只能适用《合同法》第49条规定的表见代理制度去考察（本文仅讨论公示的权利人所为的无权处分，非公示的权利人所为的无权处分暂不涉及。但可以肯定的是，其他形式的无权处分均不是善意取得制度中的无权处分）。
无权处分与无权代理的具体区别如下图所示：
二、对本案裁判思路及裁判结果的反思与重构
如前所述，无权处分与无权代理的主要区别在于公示的权利人是以谁的名义进行处分。就本案而言，被告安某是以自己的名义还是以夫妻双方的名义处分共有房屋，直接关涉本案的裁判思路及裁判结果。但审理时并未认识到无权处分与无权代理之间有重大区别，而是认为对当事人所有的合理信赖均应纳入到善意取得制度体系去考虑，因而未将被告安某是以谁的名义所为处分作为法庭调查的重点，这是值得反思之处。再者，在公示的公信力方面，虽然不动产登记的公信力较强，动产占有的公信力与之相比不可同日而语，但不动产登记的公信力并非绝对地不可推翻。当原权利人举出足够的证据，证明交易第三人不应当信赖不动产登记簿或对信赖不动产登记簿有过失时，可以推翻第三人因信赖不动产登记簿而产生的“善意”。如果不允许反证推翻的话，意味着一旦交易第三人信赖不动产登记簿即为善意，那便不存在所谓的“恶意”，善意取得制度中善意的构成要件也就形同虚设。
下面，笔者尝试就不同事实分别适用善意取得制度和表见代理制度，对本案进行解析并重新建构裁判结果。
1.被告安某卖房时称自己就是房屋的所有权人，以自己的名义与林某订立买卖合同之情形。
因涉案房屋登记在被告安某名下，从权利外观上看，安某是房屋的所有权人。第三人林某因提出信赖不动产登记簿的记载，相信安某是真正权利人，即已完成其“善意”的举证责任。原告杨某主张第三人林某不符合善意的主观构成要件，举证责任随之转移给原告杨某，其应当提出反证予以推翻第三人林某的“善意”。善意取得制度中的“善意”通说是指对无权处分既不知道也不应知道，意即不知情且无过失。而在本案庭审中，被告安某、第三人林某均称二人系多年同学、好友，相当熟识，交往多年。那么第三人林某对被告安某的家庭状况就应当是非常熟悉的，对原告杨某与被告安某系夫妻关系也是明知的。显然第三人林某就应当知道涉案房屋的所有权人除了登记薄上记载的权利人安某以外，还有其他共有人，但第三人林某在明知被告安某的行为系无权处分的情况下仍与安某做成交易，难称善意。另外，第三人林某购买房屋等价值较大的商品时，本应尽到谨慎审核的义务，但其交易前后却从未到过涉案房屋内查看房屋的格局及设施，反而是到涉案房屋楼下的住户家中去探知房屋的详情，亦有悖常理。因此，第三人林某的行为不符合善意的构成要件，不能依据善意取得制度取得涉案房屋所有权，原告杨某的诉讼请求应予支持。
2.被告安某卖房时称房产系夫妻共有财产，以夫妻名义与林某订立买卖合同之情形。
《婚姻法》第17条第2款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。对此，最高人民法院《婚姻法解释（一）》第17条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。由此可见，只有“因日常生活需要而处理夫妻共同财产”时，夫或妻才有权代理对方作出意思表示，此为夫妻之间的“日常家事代理权”。但是，在“非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定”时，夫或妻并没有代理对方作出意思表示的权利，房屋作为价值较大的生活、生产资料，对其处分显然不属于“因日常生活需要而处理夫妻共同财产”。因此，本案被告安某没有代理其夫杨某作出意思表示的权利，在杨某没有明确授权的情况下，被告安某擅自转让共有房屋的行为即构成无权代理。第三人林某要想取得涉案房屋所有权，应当就被告安某的行为符合表见代理举证，即应当举证证明其有理由相信安某处分共有房产得到了共有人杨某的有效授权。因第三人林某没有完成此举证责任，应当承担于其不利的法律后果，本案不构成表见代理。被告安某与第三人林某订立的房屋买卖合同无效，原告杨某的诉讼请求应予支持。
综上，无论基于何种事实，适用哪种制度予以裁判，原告杨某的诉讼请求都应予以支持，本案的裁判结果似值斟酌。或许会有人提出疑问，笔者如此颇费周折地将夫妻一方私卖共有房产作此类型区分，而处理结果又都一样，意义何在？笔者认为，如此区分的意义在于：一是举证责任不同。在无权处分中，交易第三人只要提出信赖不动产登记簿的记载，即已完成其“善意”的举证责任。随之而来，主要由原权利人举证推翻交易第三人的“善意”。因此，交易第三人的举证责任较轻；而在是否构成表见代理上，须由交易第三人举证证明其“善意”，即有理由相信他人具有代理权限，负担的举证责任较重。这种举证责任的配置不仅符合证据规则而且也符合常理，因为从交易第三人的视角来看，前者，出卖人处分的是“自己”所有的标的物，相对人承担一般的注意义务即可；后者，出卖人处分的是“他人”的标的物，对于出卖他人之物，交易第三人理应承担更高的注意义务。二是处理结果不同。在无权处分中，交易第三人即使符合善意的主观要件，但如果尚未支付合理的对价，或尚未办理房产过户手续，交易第三人仍然不能取得标的物的所有权，只能向无权处分人主张损害赔偿；而在无权代理中，如果认定符合表见代理，该代理行为有效，即使尚未支付价款，或尚未办理过户手续，交易第三人仍可基于有效的买卖合同请求对方履行合同义务，从而获得标的物所有权。所有权人在丧失标的物后，只能向无权代理人主张损害赔偿。本案之所以运用两种裁判思路得出同一结论，主要原因在于被告安某与第三人林某相当熟识这一事实，对认定第三人林某是否善意产生了至关重要的影响。倘非这一事实，结论可能就会迥然有异。
三、余论
善意取得制度与表见代理制度、表见代表制度共同承担着现代民法对市场交易主体合理信赖的保护义务，此类制度主要侧重于保护交易的动态安全。当然，所有权神圣是宪法确立的基本原则，对公民财产的静态安全，同样要给予足够保护。目前的司法实务中，涉及无权处分的纠纷以夫妻一方私卖共有房产的类型居多，且呈逐年上升趋势。这其中，既有在婚姻出现危机时，夫妻一方为从破碎的婚姻当中攫取不当利益而恶意单方处置房产的情形；也有出卖房屋后，因房价暴涨，违背诚信，由夫妻非处分方以不知情为由主张房屋买卖无效的情形。法院 在审理此类案件的过程中，应根据个案情况，综合适用善意取得制度、表见代理制度，并结合诚实信用原则，衡平各方利益，作出公正裁决。
河南省漯河市源汇区法院 黄磊
中山市墙体材料革新管理规定
广东省中山市人民政府
中府[2003]59号
火炬区管委会，各镇政府、区办事处，市属各单位：
现将《中山市墙体材料革新管理规定》印发给你们，请贯彻执行。
二ＯＯ三年四月二十八日
中山市墙体材料革新管理规定
第一条 为推进新型墙体材料革新工作，鼓励发展新型墙体材料，限制生产和使用实心粘土砖，保护土地资源和生态环境，节约能源，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定所称新型墙体材料，系指除粘土实心砖以外的符合国家和地方产业政策和产品质量标准的建筑墙体材料。孔洞率或废渣掺入量达到国家和省规定比例的粘土墙体材料视为新型墙体材料。
第三条 在本市行政区域内的从事工程建设、设计、施工、监理以及墙体材料生产、经销的单位和个人，应当遵守本规定。
第四条 市建设行政主管部门是本市主管新型墙体材料革新工作的职能部门，负责对本市建设工程墙体材料革新进行监督管理，其主要职责是：
（一）宣传贯彻墙体材料革新有关政策、法规；
（二）组织制定和实施新型墙体材料行业发展规划和计划；
（三）组织查处违规生产、经营、使用粘土墙体材料的行为；
（四）征收、返还、统筹安排使用新型墙体材料专项基金（以下简称专项基金）；
（五）组织推广使用新型墙体材料；
（六）参与新型墙体材料产品的认定；
（七）查处违反墙体材料革新有关政策、法规的行为。
市发展计划、财政、经贸、规划、国土、科技、农业、林业、环保、质监、工商、税务等行政部门应当按照各自的职责，协同做好新型墙体材料革新工作。
第五条 市建设、科技和经贸行政主管部门应当组织和安排新型墙体材料产品的开发研究，支持生产企业和科研单位提供更多的替代粘土实心砖的产品。
第六条 市发展计划、科技、经贸、国土等行政主管部门和金融部门对新型墙体材料的生产项目和技术改造项目应当从立项、贷款、用地等方面给予优先安排。对生产新型墙体材料的企业，可按照国家规定减免有关税费。
第七条 生产和使用新型墙体材料，应当坚持节约土地资源、节约能源、合理利用废渣、有利于健康、保护环境的原则，并须满足建筑结构、施工、使用功能和建筑节能的要求。
第八条 企业生产的新型墙体材料，应当符合产品质量标准。有国家标准、行业标准或者地方标准的，按国家标准、行业标准或者地方标准执行；没有国家标准、行业标准以及地方标准的，应当制定企业标准，并报市质量技术监督行政主管部门和市建设行政主管部门备案。没有产品标准或质量达不到标准的墙体材料，不得生产和销售。
新型墙体材料进场后应按有关规定送具有相应资质的质量检测部门进行检测，检测合格后才能使用。
第九条 在本市行政区域内使用的新型墙体材料，应当是国家公布的新型墙体材料目录中的产品，并有产品质量检验合格证明。
使用国家公布的新型墙体材料目录以外的新型墙体材料，应向市建设行政主管部门申报，由市建设行政主管部门会同市质量技术监督等有关行政主管部门认定方可作为新型墙体材料使用。
第十条 禁止任何单位和个人新建、改建、扩建实心粘土砖生产线和实心粘土砖厂。各镇政府（区办事处）和相关行政管理部门，不得擅自批准新建、改建、扩建实心粘土砖生产线和实心粘土砖厂。对现有的实心粘土砖生产企业，市国土资源行政主管部门应控制其用地面积，并会同市经贸、建设、工商、环境保护、农业等部门按照逐年减少的原则核定其年产量，粘土实心砖生产企业不得突破规定的年产量。
鼓励粘土实心砖生产企业逐步转产新型墙体材料或者其他产品。
停产关闭的粘土实心砖生产企业必须履行土地复垦义务。
第十一条 石岐区、东区、南区、西区范围内自2003年7月1日起，火炬开发区及各镇范围内自2004年7月1日起，新建、改建、扩建的建构筑物（包括临时建筑）的非承重墙体、围墙禁止使用实心粘土砖，但私人修建自用且面积小于500平方米的住宅除外。
第十二条 禁止使用粘土实心砖的建设工程，其建设、设计、施工、监理单位应当严格遵守有关使用新型墙体材料的规定。
建设单位在工程建设中应自觉使用新型墙体材料和按规定缴纳专项基金，不得以任何理由指定设计、施工单位选用实心粘土砖进行设计、施工。
设计单位在设计过程中应当采用新型墙体材料，并严格按照新型墙体材料的标准和技术规程进行设计，在设计图上标明所使用的新型墙体材料品种和施工技术要求。
施工单位应当按设计图纸要求选用新型墙体材料，并按照新型墙体材料的施工技术规程进行施工。施工单位的墙体砌筑及抹灰作业人员应经上岗培训。
监理单位必须按照新型墙体材料技术法规、标准、设计文件对墙体工程实施监理，并必须按标准对墙体工程组织验收，墙体工程质量应符合国家和省有关规范的要求。
第十三条 禁止使用实心粘土砖的建设工程，建设单位或个人在工程开工前，应当按照工程概算确定的建筑面积（围墙按自身面积）每平方米8元的标准向市建设行政主管部门预缴专项基金，未按规定预缴专项基金的，市建设行政主管部门不予办理建设工程施工许可手续。
第十四条 下列建设工程项目经市建设行政主管部门确认，可以免缴专项基金：
（一）道路、桥梁、航道、给排水设施工程项目；
（二）农田水利项目；
（三）环境污染治理和废水、废气、废渣综合利用工程项目；
（四）非营利性社会福利工程项目；
（五）中小学危房改造工程项目；
（六）列入文物保护的古建筑修缮工程项目；
（七）国家或省规定的其他工程项目。
除上款规定情形外，未经市人民政府同意，任何单位和个人无权批准减缴、免缴、缓缴专项基金。
第十五条 市建设行政主管部门可委托火炬开发区及各镇建设管理部门代征镇区范围内建设项目的专项基金。
第十六条 专项基金由市建设行政主管部门在银行开设“墙体材料专项基金”帐户集中存储并进行管理。
代征单位须在每月10日前将专项基金（含利息）转到“墙体材料专项基金”帐户。代征单位代征手续费按实际代征缴入国库的2‰比例，由市财政部门计提和拨付，纳入财政预算管理。
第十七条 建设单位缴交的专项基金可根据建设工程使用新型墙体材料数的比例予以全部或部分返退。建设单位应在主体工程竣工验收完毕后30日内，凭购进新型墙体材料原始凭证等资料，向市建设行政主管部门提出返还专项基金申请，经市建设、财政行政管理部门核实后，按建设工程实际使用新型墙体材料的比例办理专项基金清算手续：
（一）新型墙体材料使用比例达到100%的，专项基金予以全额返退；
（二）新型墙体材料使用比例为90%到100%（不含本数）的，返退90%的专项基金；
（三）新型墙体材料使用比例为70%到90%（不含本数）的，返退70%的专项基金；
（四）新型墙体材料使用比例为50%到70%（不含本数）的，返退50%的专项基金；
（五）新型墙体材料使用比例低于50%（不含本数）的，专项基金不予返退。
对达到规定比例的建设工程，市建设行政主管部门应当自受理之日起30日内按规定返还专项基金。
返还的专项基金应当充抵工程成本，未退部分专项基金计入建设工程成本。
过期不申报返退专项基金的，一律不予补退。
第十八条 专项基金不得向施工单位重复收取，也不得在新型墙体材料销售环节征收，严禁在专项基金外加收任何名目的保证金或押金。
第十九条 建设单位不缴交专项基金和不办理施工许可手续擅自开工的，由市建设行政主管部门责令其停止建设，督促其补缴应缴的专项基金，并从擅自开工之日起，按日加收应缴未缴专项基金额3‰的滞纳金。对欠缴专项基金的工程项目，市建设行政主管部门不予办理竣工验收备案。
第二十条 建设单位虚报建筑面积以及新型墙体材料购进数量的，由市建设行政主管部门或代征单位责令其改正，并限期补缴应缴的专项基金，并从开工之日起，按日加收补缴专项基金额3‰的滞纳金。
第二十一条 征收专项基金，应使用市财政部门统一印制的政府性基金专用票据。
第二十二条 专项基金属于政府性基金，资金纳入财政预算实行收支两条线管理，专款专用，接受市财政和审计部门的监督检查。任何单位和个人不得隐瞒、截留、透支、挪用专项基金。
第二十三条 专项基金由市建设行政主管部门会同市财政部门安排使用，并在每年年底编制下年度专项基金用款计划，报市人民政府批准后执行。
第二十四条 预缴和不予返还的专项基金所产生的利息收入，一并转入专项基金。
专项基金（包括滞纳金）必须专款用于墙体材料革新事业，使用范围包括：
（一）引进、新建、扩建、改造新型墙体材料生产线工程项目的贴息；
（二）新型墙体材料的科研、开发和推广使用；
（三）发展新型墙体材料的宣传、培训、调研和信息交流；
（四）新型墙体材料使用量核验经费；
（五）新型墙体材料革新工作的奖励经费；
（六）专项基金征收手续费；
（七）与发展新型墙体材料有关的其他开支。
第二十五条 对在新型墙体材料开发、推广、应用和管理工作中成绩突出的单位和个人，由市人民政府给予表彰和奖励。
第二十六条 专项基金征收单位不按规定征收专项基金，不按规定使用财政部门统一印制的政府性基金专用票据，截留、挤占、挪用专项基金的，由市财政部门责令其改正，并按照有关规定进行处罚。
第二十七条 对违反墙体材料革新管理规定的单位和个人由市建设行政主管部门依照国家和省的有关规定给予处罚。
第二十八条 违反本规定，涉及土地、矿产、环境保护、工商和质量技术监督管理的，由相关的行政管理部门依法处理。
第二十九条 国家工作人员在新型墙体材料革新管理工作中玩忽职守、滥用职权，徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十条 本规定自2003年5月1日起施行。
2003年04月28日
