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广东省人大常委会


广东省城镇房屋租赁条例
广东省人大常委会


（1994年4月30日广东省第八届人民代表大会常务委员会第八次会议通过 1994年5月15日公布 1994年7月1日起施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 租赁合同
第三章 当事人的权利和义务
第四章 转 租
第五章 附 则

第一章 总 则
第一条 为规范房屋租赁的行为，维护房屋租赁市场秩序，保障当事人的合法权益，根据法律、法规有关规定，结合我省实际，制定本条例。
第二条 本省行政区域内城镇、工矿区的房屋租赁适用本条例。法律、法规另有规定的，从其规定。
第三条 公民、法人或者其他组织拥有产权或者经营管理权的房屋，包括住宅、工商业用房、办公用房、仓库及其他用房可以依法出租。
第四条 房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。
第五条 县以上人民政府房地产管理部门负责房屋租赁的管理工作。
第六条 房屋有下列情形之一的，不得出租：
（一）未取得产权或者经营管理权的；
（二）产权有争议或者产权受到限制的；
（三）不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；
（四）属违章建筑的；
（五）不符合安全标准的；
（六）已抵押，未经抵押权人同意的；
（七）法律、法规禁止的。

第二章 租赁合同
第七条 房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同。租赁合同应当具备以下主要条款：
（一）当事人的姓名或者名称及地址；
（二）房屋的位置、面积、装修及设施；
（三）房屋用途；
（四）租赁期限；
（五）租金数额及交付方式；
（六）房屋维修责任；
（七）转租的约定；
（八）变更或者解除合同条件；
（九）违约责任；
（十）当事人约定的其他条款。
第八条 有下列情形之一的，可以变更或者解除租赁合同：
（一）符合合同约定可变更或者解除合同条件的；
（二）因不可抗力致使租赁合同全部不能履行的；
（三）当事人协商一致的。
因为变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
第九条 住宅承租人在租赁期内死亡的，租赁房屋的同住同户籍的人可以继续承租。
出租人在租赁期内死亡的，其合法继承人应当继续履行原租赁合同。
第十条 租赁期限届满，租赁合同终止。
原租期在一年以上，承租人需要继续承租的，应当在合同终止三个月前提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。
第十一条 签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向县以上房地产管理部门或者其派出机构进行登记。登记资料可以供查阅。

第三章 当事人的权利和义务
第十二条 当事人可以委托他人代为出租或者承租房屋。
受委托人应当持有授权委托书。境外当事人的委托书应当按照规定经过公证或者认证。
第十三条 房屋租金由当事人在租赁合同中约定。
第十四条 出租人依照租赁合同约定向承租人收取租金。
承租人按照租赁合同交付租金；违约的，应当支付违约金。
第十五条 出租人可以按照租赁合同收取不超过三个月租金数额的保证金。保证金的返还方式，由当事人在合同中约定。
第十六条 出租人应当按照租赁合同提供房屋；违约的，应当支付违约金，违约金不足以赔偿由此造成承租人损失的，出租人应当就不足部分进行补偿。
第十七条 当事人应当按照租赁合同负责检查、维修房屋及其设施。
出租人不按照合同约定及时维修房屋，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。
承租人因使用不当，造成房屋损坏的，应当负责修缮并且支付由此产生的费用。
第十八条 租赁期间，出租人或者承租人改建、扩建或者改变房屋用途或者结构的，必须经对方同意。按照规定必须经有关部门批准的，应当报请批准。
第十九条 租赁期限届满而又没有重新签订租赁合同的，出租人有权按照合同约定的期限收回房屋。承租人未经出租人同意而逾期不迁出造成出租人损失的，应当承担赔偿责任。出租人可以请求房地产管理部门向承租人发出限期迁出通知书或者向人民法院提起诉讼。
经人民法院判决退出所承租住宅的承租人，确无其它住宅的，其所在单位应当把其列为无房户予以安排；符合条件的承租人，可向市、县人民政府申请列为住房困难户，统筹解决。
第二十条 承租人有下列行为之一的，出租人有权要求赔偿因此造成的损失，并且可以解除租赁合同：
（一）利用房屋进行非法活动的；
（二）擅自改变房屋结构或者约定用途的；
（三）擅自将房屋转租或者转借给第三人的；
（四）拖欠租金达六个月以上的。
第二十一条 下列人员在同等条件下，按照如下顺序对出租的房屋有优先承租权：
（一）房屋共有人；
（二）原承租人。
第二十二条 租赁期间，出租人转让已经出租的房屋，应当提前三个月书面通知承租人。
房地产权转移，受让人应当承担原出租人的义务并且享有出租人的权利。
第二十三条 房屋出租人应当依法纳税。
第二十四条 当事人发生争议，可以协商或者调解。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以依据租赁合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议，向房屋仲裁机构申请仲裁。当事人没有在租赁合同中订立仲裁条款，事后又没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院提
起诉讼。

第四章 转 租
第二十五条 经出租人同意，承租人可以将租赁房屋的一部分或者全部转租给第三人。
第二十六条 转租人与受转租人应当按照本条例规定订立租赁合同，并且进行登记。
第二十七条 转租的租赁合同的租期，不得超过原租赁合同的租期。但当事人另有约定的除外。
第二十八条 转租的租赁合同生效后，转租人享有并且承担第三章规定的出租人的权利和义务，并且应当继续履行原租赁合同约定的义务；受转租人享有并且承担第三章规定的承租人的权利和义务。但当事人另有约定的除外。
第二十九条 转租人与受转租人对原出租人承担连带责任。
第三十条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或者终止。

第五章 附 则
第三十一条 本省行政区域内城镇、工矿区以外的房屋租赁可以参照本条例执行。
国家机关、企业、事业单位职工租住本单位住房的，不适用本条例。
第三十二条 本条例施行前依法签订的房屋租赁合同继续有效。
第三十三条 本条例自1994年7月1日起施行。



1994年5月15日
刍议我国民法典制定的一些问题

如皋市人民法院 沙建平

民法体系庞杂而又博大精深，穷一生的精力未必能窥其全貌，这里，笔者仅仅谈谈对中国制定民法典的问题一些看法。
中国为什么要制定民法典？从一些资料来看，民法典如果成功颁布，至少有如下几点好处：第一，制定民法典是中国民事法律体系完备的象征。1986年制定《民法通则》以来，我国进行了很多民事单行立法，但似乎总是不能满足社会对民事法律的需求，“法律没有规定”也是耳边常闻之语。一旦颁布了民法典，应当至少可以“有法可依”。第二，民法典的颁行可以确保司法公正。由于过去粗线条式的立法给予法官很大的自由裁量权，从而可能会出现相似案例不同判决甚至可能滋生腐败，而民法典的制定可以限制法官的自由裁量权。第三，制定民法典把原本纷繁复杂的民事单行立法按照一定体例编纂在一起，不仅可以解决原来法律之间相互矛盾冲突的问题，而且可以便于民众查阅学习，原本出现民事纠纷需要查阅各种法律文件，在民法典颁布以后，可能可以仅仅通过查阅民法典来解决。第四，民法典的制定是一个国家法制的象征与表现。环顾各个大陆法国家，无一不是制定了详尽的法典。对此，有学者曾期望中国民法典将是一部先进的引导“二十一世纪”的法典。但对于这些解释，笔者认为这些好处未必都能成立。
一、关于制定民法典是中国民事法律体系完备的象征
笔者认为：首先，一般而言，即使再有预见性，法典（立法）也是对过去的总结，而这种总结也不可能概括以往所有社会生活。过于强调制定法典，实际上是对人的理性的过于自信，认为法典能涵盖所有的社会生活，而以往的历史经验告诉我们这是难以实现的，各国的法律包括民法典无不在修正之中，此外也出现了越来越多的单行立法。我国如果制定民法典，是否也有可能重蹈覆辙？正如费孝通先生在《乡土中国》中写的“一个变动中的社会，所有的规则是不能不变动的”。其次，人们对民法典的迷信是立法万能意识的体现。现实中人们遇到民事纠纷往往觉得法律查询适用太难，最极端的就归结于“无法可依”，此时人们就寄希望于立法，而民法典的制定恰恰符合了人们的心理期望，认为一但制定的法典，所有的问题都将得到解决。实际上，司法从来都是一个难题，原因在于任何两个个案的环境都是不一样的，已既成的法律规定有一定的距离，要使法律规定与个案统一，这需要司法的技艺，而不是重新立法。我们与其希望在立法上一劳永逸，到不如寄希望于司法技艺的提高。
二、关于民法典的颁行可以确保司法公正和制定民法典把原本纷繁复杂的民事单行立法按照一定体例编纂在一起
可以问这样一个问题，民法典的制定究竟可以带来什么?带来司法公正？带来民法体系的和谐？显然，民法典的制定可能具备上述的功能，但问题是这是一种不可替代的方式吗？对于限制法官的自由裁量权，通过详尽的民事单行立法也可以解决。而对于民法典可以集中资讯的优势在工业时代也许能体现出来，而现代随着网络与数据库技术的不断发展，查询法律法规已不再是难事，所以即使采用民事单行立法也不会增加查询的难度。这里有人可能会有一定的质疑，民法典毕竟不同于法律汇编或法律数据库。这里二者之间的确存在差别，但这里笔者想要说明的是功能上而言，数据库技术的发展加上民事单行立法完全可以取代民法典在相关领域的功能，而且有可能做得更好。这样，进行详尽的民事单行立法，不仅可以解决法官自由裁量权的问题，更可以对社会生活有更好的回应（民事单行立法有更大的灵活性，能更好的回应社会生活，这是毋庸置疑的）。
三、关于民法典的制定是一个国家法制的象征与表现
民法典的确可以是法制的象征，也确实有很多国家制订民法典，但到目前而言，世界上两百多个国家中只有约一半的国家拥有民法典，而另一半的国家仍然没有制定民法典，其中不乏一些具有世界性影响的大国和强国，例如美国、英国等。虽然这些普通法系国家在近些年来也开始重视成文法在社会生活中的地位，但从根本上来说，这并未动摇判例法在这些国家承担主要法律渊源的核心地位，而且这些国家也没有任何迹象表明其准备走民法法典化的道路，笔者认为这种趋势还将持续。这说明，民法典并非是民法发展的必经阶段。当然，这里也可能有质疑，认为我国属于大陆法系国家，既然是大陆法系国家，那么法典化是一个必然的选择，这似乎类似于宿命论和家庭出生论。实际上，一个国家是否采取民法法典化，只是一个国家基于特定的时空所作的一种立法选择，如台湾民法学者王泽鉴认为“中国之继受外国民法，采大陆法系特别是德国民法，是受日本的影响。其之所以不采英美法，纯粹由于技术上的理由，并非基于法律品质上的考虑。大陆法系与英美法系并无优劣之分，但英美是判例法，不适于依立法方式继受。其所以不采法国民法而采德国民法，是因为德国民法制定在后，其立法技术及法典内容被认为较法国民法典进步。”
如本文开头提到的，有人曾提出要制定出一部引领二十一世纪的民法典，中国民法学界很多专家为民法典付出很多，这里不用怀疑甚至要尊敬这些专家的热情和努力，中国法律和法学是需要一个来证明自身的东西。但从以上分析来看，民法典制定形式意义要大于实质意义，这里，笔者想表明自己的观点，中国并非一定要制定民法典，制定民法典仅仅是一种可供选择道路。