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邢台市人民政府关于公布邢台市城市绿化管理办法的决定

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邢台市人民政府关于公布邢台市城市绿化管理办法的决定

河北省邢台市人民政府


邢台市人民政府令



〔2012〕第4号



  《邢台市城市绿化管理办法》已经2012年8月23日市政府第五十六次常务会议讨论通过,现予以公布,自2012年10月1日起施行。



市 长 刘大群
二零一二年八月二十七日



邢台市人民政府关于公布邢台市城市绿化管理办法的决定



  第一条 为促进城市园林绿化事业的发展,改善城市生态环境,根据国务院《城市绿化条例》、《河北省城市绿化管理条例》和《河北省城市园林绿化管理办法》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市城市规划区内(以下简称市区)种植和养护树木、花草等城市绿化的规划、建设、保护和管理。
第三条 市城市管理行政执法局(以下简称市城管执法局)是本市城市绿化工作的行政主管部门,负责市区城市绿化工作,其主要职责是:
(一)贯彻实施有关城市绿化法律、法规及方针政策;
(二)参与编制市区绿化规划、负责制定年度绿化计划;
(三)负责对市区绿化设计、施工单位的资质审核和申报工作;
(四)指导、监督和检查县(市、区)城市绿化工作;
(五)依法查处违反城市绿化法律、法规、规章的行为。
邢台县、桥东区、桥西区政府和开发区管委会城市绿化行政主管部门负责本区域内的城市绿化工作。
市规划、建设、爱卫、环保、房管、林业、交通、公安等部门,应按照各自的职责,配合做好市区城市绿化工作。
法律、法规、规章规定由林业、交通、铁路等部门管理的绿化工作,按其规定执行。
第四条 任何单位和个人应当按国家和本省有关规定履行城市园林绿化的义务,爱护园林绿化成果,对破坏城市园林绿化和园林绿化设施的行为有权劝阻、投诉和举报。
鼓励开展园林式单位、小区、庭院等创建活动,积极推行立体绿化、垂直绿化、复层绿化和屋顶绿化,提高园林绿化建设质量。
鼓励单位和个人以投资、捐资、认养等形式,参与园林绿化的建设和养护。捐资、认养的单位和个人可以享受绿地、树木一定期限的冠名权。
  城市人民政府对在城市园林绿化工作中作出显著成绩的单位和个人给予表彰、奖励。
  第五条 城市绿化规划由市规划与城市绿化行政主管部门共同编制,经市政府审查同意,报省政府住房和城乡建设行政主管部门批准后,纳入城市总体规划,并由市城市绿化行政主管部门组织实施。
  第六条 编制城市绿化规划应当符合国家规定的绿化指标,利用原有自然、人文条件,以方便群众和改善城市生态环境为原则,合理设置绿地。
  城市绿化规划确定的绿地,实行绿线管理,任何单位和个人不得擅自变更。因特殊情况确需变更的,应向城市绿化行政主管部门提出申请,按原审批程序报批。
  第七条 新建、改建、扩建工程建设项目,其园林绿化用地面积占总用地面积比例应当符合下列规定:
  (一)新建居住区、单位不低于百分之三十,旧城改造区居住区、单位不低于百分之二十五;
  (二)新建教育科研机构、医疗卫生机构、体育场馆、污水处理厂、公共文化场所等不低于百分之三十五;
  (三)公园不低于陆地面积的百分之七十;
  (四)道路红线宽度五十米(含)以上的,不低于百分之二十五;道路红线宽度四十米(含)以上五十米以下的,不低于百分之二十;道路红线宽度四十米以下的,不低于百分之十五;
  (五)新建商业中心、交通枢纽、仓储等不低于百分之二十;
  (六)因新建有大气污染等生产工艺要求特殊的、需要一定比例绿地的工业企业和铁路两侧防护绿地按有关规定执行;
  (七)其他建设项目不低于百分之三十。
  在历史文化街区和优秀历史建筑保护范围内进行建设活动,不得减少原有的绿地面积。
  第八条 新建、改建、扩建工程建设项目,其基本建设投资应当包括配套的园林绿化工程建设投资。配套的园林绿化工程应当与主体工程统一规划、统一设计。因季节原因不能与主体工程同时完成的,应当在主体工程投入使用后的下一个园林绿化季节完成。
建设单位应当按批准的园林绿化工程设计方案进行建设。
第九条 城市的绿化工程设计方案应报城市绿化行政主管部门审批。
城市工程建设项目的附属绿化工程设计方案,应报城市绿化行政主管部门审查同意。
对新建、改建、扩建工程建设项目设计达不到本办法第七条规定绿化标准的,有关部门不予办理建设工程规划和施工许可手续。
  第十条 建设单位自取得建设用地使用权之日起六个月内,工程建设项目不能开工建设的,应当按城市绿化行政主管部门要求对建设用地进行简易绿化。
  第十一条 城市绿化工程的设计、施工应当委托具有相应资质的单位承担。绿化工程竣工后,应当报城市绿化行政主管部门验收合格,方可交付使用。
第十二条 城市绿化建设应按照有关规定,以植树造景为主,实行乔木和灌木、常青和落叶树、树木和花草、平面绿化和垂直绿化相结合,建筑小品、雕塑小品与其他设施点缀其间,达到景观协调,配置合理。
  第十三条 城市工程建设项目竣工后,施工单位应当在十日内拆除绿地范围内的临时设施,并清理场地。
  第十四条 新建机关、事业单位和文化、体育、教育等公共服务设施及商业、金融、居住区、地下停车场等工程建设项目,其建筑适宜采取屋顶绿化的,应当实施屋顶绿化。
  城市围栏、墙体及高架道路、轨道交通等市政公用设施适宜采取垂直绿化的,应当实施垂直绿化。
  城市广场应当以绿化为主,推行生态化、林荫化,并配备必要的健身休闲设施。
  工程建设项目进行屋顶绿化和垂直绿化的,其绿化面积可以按比例折算为工程建设项目的附属绿地面积。
  单位和居住小区现有绿化低于本办法第七条规定标准,尚有空地可以绿化的,应当自接到城市绿化行政主管部门通知之日起一年内进行绿化。
  第十五条 市区河道两岸的树木,市管街道的行道树下的栏杆、绿篱、花草,分车带上的树木、花草及栏杆,市建的小游园、片林、公共绿地、风景名胜区,由市城市绿化行政主管部门统一管理;邢台县、桥东区、桥西区政府和开发区管委会管辖街道、区级公园和游园的绿化,由县、区政府负责管理;机关、学校、工厂、部队院内的绿化,由各单位管理;公路、铁路两旁的绿化,由公路、铁路部门管理;居民生活小区、小街小巷的绿化,由街道办事处或居民委员会管理;居民住户院内或宅旁的绿化,由住户管理。
  绿化管理应做到卫生、整洁,树木、花草及时修剪、浇水、施肥、打药、除草,保持各种植物具有较好的观赏效果。
  第十六条 城市绿化行政主管部门应当制定城市绿地养护技术规范,根据社会发展情况进行修订,并对建设、养护管理单位给予技术指导。
  养护管理单位应当按城市绿地养护技术规范实施养护管理,并建立城市园林绿化管理档案。
养护管理单位发现树木死亡的,经城市绿化行政主管部门确认后,应当对死亡树木及时清理,并补植更新。
第十七条 任何单位和个人不得擅自占用绿地。
因城市建设或者其他特殊需要临时占用绿地的,建设单位应当向城市绿化行政主管部门提出申请,并提交临时占用绿地申请书、地形图、绿地权属人意见、建设项目用地批准文件等材料。
  城市绿化行政主管部门应当自受理申请之日起七个工作日内作出审批决定。不予批准的,应当书面告知申请人并说明理由。
  临时占用绿地期限一般不超过一年,因特殊需要超过一年的,应当重新办理审批手续。占用期满后,占用单位应当退还并恢复原状。
  临时占用绿地的,应当按国家和本省有关规定缴纳绿地临时占用费。
  临时占用绿地需要迁移树木的,建设单位应当在申请临时占用绿地时一并提出。
  第十八条 公园内新建大型游乐设施应当进行论证,对公园景观、环境的影响进行分析预测,对安全技术条件进行评估。
  在公园内举办大型活动,应当经城市绿化行政主管部门批准,并不得损坏公园景观和园林设施。活动结束后,活动主办单位或者个人应当及时清理现场,恢复原貌。不及时清理现场恢复原貌的,由公园管理单位清理现场恢复原貌,由此产生的费用由活动主办单位或者个人承担。
  第十九条 城市政府应按有关规定对国家重点公园、省星级公园予以保护,禁止改变公园内独特的自然景观或者具有历史文化价值的人文景观的风貌和格局。
  调整已建成的公园绿地内部布局,不得减少原有绿地面积,不得擅自增设建筑物和构筑物。确需增设建筑物和构筑物的,应当符合公园总体规划。
  调整其他已建成绿地内部布局,调整后的绿地面积不得少于原有的绿地面积。
  第二十条 禁止擅自移植或砍伐城市树木。
  确需移植或砍伐城市树木的,应当符合《河北省城市园林绿化管理办法》的有关条件,并向城市绿化行政主管部门提出申请及相关材料,经批准后方可移植或砍伐。
  第二十一条 因同一事由一处一次移植或者砍伐树木的,县、区管辖范围内二十株以下的,由县、区城市绿化行政主管部门批准;市管辖范围内的和县、区管辖范围内二十株(含)以上一百株以下的,由市城市绿化行政主管部门批准;一百株(含)以上的,报省住房和城乡建设行政主管部门批准。
  移植或者砍伐树木二十株(含)以上的,由属地绿化行政主管部门逐级上报。
  城市绿化行政主管部门应当自收到移植或者砍伐申请书之日起七个工作日内做出审批决定;不予批准的,应当书面告知申请人并说明理由。
  准予砍伐树木的,申请人应当补植不低于砍伐树木规格、数量或者价值的树木,或者采取其他补救措施。
  城市绿化行政主管部门应当对树木移植和补植的品种、数量、规格、位置等进行跟踪管理。
  第二十二条 因树木生长影响管线、交通设施安全或遮挡交通设施影响安全视距的,管线或者交通设施管理单位应当向城市绿化行政主管部门提出申请,由城市绿化行政主管部门按兼顾设施安全使用和树木正常生长的原则组织修剪。管线或者交通设施管理单位应当承担树木修剪费用。
  第二十三条 进行管线、交通设施建设,应当避免穿越绿地;确需穿越的,应当经城市绿化行政主管部门和有关部门批准,由建设单位负责及时恢复原貌或者给予补偿,并通知绿化部门回收绿化植物。
  第二十四条 城市绿化行政主管部门应对古树名木进行登记、编号和造册,建立档案,设立价值说明和保护标志,划定保护范围,实行统一管理,按树木权属分别养护。
严禁砍伐或迁移古树名木。因特殊原因需要迁移的,应按国家、省有关规定程序批准后方可迁移。
  第二十五条 禁止下列损害绿地和园林设施的行为:
  (一)在树木上设置广告牌、标语牌或者牵拉绳索、架设电线;
  (二)在绿地内倾倒垃圾、污水、有害物质,堆放杂物,燃烧物品;
  (三)在绿地内挖坑取土(沙);
  (四)在绿地内放养牲畜、家禽;
  (五)盗窃、毁坏树木花草及擅自采摘花果枝叶,践踏植被;
  (六)盗窃、损毁园林设施;
  (七)在绿地内擅自搭棚建屋、停放车辆,以及硬化和圈占小区绿地;
  (八)围圈树木或者擅自修剪树木;
  (九)开设商业、服务摊点;
  (十)其他损坏绿地及园林设施的行为。
  第二十六条 新建、改建、扩建工程建设项目绿化用地面积低于本办法第七条标准,尚有空地可以绿化,自接到城市绿化行政主管部门通知之日起两年内未进行绿化的,由市城管执法局责令其限期完成绿化任务,并处以每平方米二十元到三十元的罚款。
  第二十七条 违反本办法有关规定的,由市城管执法局按下列规定予以处理:
  (一)违反本办法第九条、第十一条规定的,由市城管执法局责令其限期改正,并处该工程设计费或工程承包价款总额百分之五至百分之十的罚款;
  (二)违反本办法第十条规定的,由市城管执法局处二千元以上一万元以下罚款,由城市绿化行政主管部门代为绿化的相关费用由建设单位承担;
  (三)违反本办法第十三条规定的,由市城管执法局责令其限期改正,并处所占绿地面积每平方米五元至十元的罚款;
  (四)违反本办法第十六条第三款规定的,由市城管执法局处二百元以上二千元以下罚款;
  (五)违反本办法第十七条第一款规定的,由市城管执法局责令其限期退还、恢复原状,并处每平方米一百元至二百元的罚款;造成损失的,应当承担赔偿责任;
  (六)擅自砍伐树木的,由市城管执法局责令其按砍伐树木株数的三倍补种,并处砍伐树木价值五至十倍的罚款;擅自移植树木的,处移植树木价值三至五倍的罚款;
  (七)违反本办法第二十二条规定,未经批准,管线或者交通设施管理单位擅自修剪树木的,由市城管执法局责令停止违法行为,并处二千元以上三万元以下罚款;造成损失的,依法予以赔偿。
  第二十八条 损伤、擅自迁移、砍伐或者因管理不当等原因致古树名木死亡的,由市城管执法局处一千元至一万元的罚款。
  因城市绿化主管部门的过错,造成古树名木损伤、死亡的,对直接责任人员或者单位负责人,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十九条 有本办法第二十五条所列行为之一的,由市城管执法局视情节轻重给予警告、责令停止违法行为、限期改正、赔偿损失,并按下列规定处以罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)违反第(一)项、第(四)项、第(七)项规定的,处二百元以上五百元以下罚款;
  (二)违反第(二)项、第(三)项、第(五)项规定的,处一百元以上一千元以下罚款;
  (三)违反第(六)项规定的,处五百元以上一千元以下罚款;
  (四)违反第(八)项规定的,处一千元以下的罚款;
  (五)违反第(九)项规定的,处占地面积每日每平方米五元至十元的罚款。
  第三十条 城市绿化行政主管部门的工作人员,应当依法行使职权,对玩忽职守、滥用职权、贪污受贿、徇私舞弊、情节轻微的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十一条 当事人对行政处罚决定不服的,可在六十日内向市政府申请复议或者在十五日内向属地人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、不起诉,又不履行行政处罚决定的,市城管执法局可以申请人民法院强制执行。
  第三十二条 本办法所称绿地和园林设施包括:
  (一)公园绿地,即向公众开放,以游憩为主要功能,兼具生态、美化、防灾等作用的绿地,包括综合公园、社区公园、专类公园及街头绿地、小游园等;
  (二)生产绿地,即为城市园林绿化提供苗木、花卉、草皮、种子的圃地;
  (三)防护绿地,即城市中具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地,包括卫生隔离带、道路防护绿地、城市高压走廊绿带、防风林、城市组团隔离带等;
  (四)附属绿地,即城市建设用地中绿地之外各类用地中的附属绿化用地,包括单位用地、居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政设施用地和特殊用地中的绿地;
  (五)其他绿地,即对城市生态环境质量、居民休闲生活、城市景观和生物多样性保护有直接影响的绿地,包括风景名胜区、水源保护区、郊野公园、森林公园、自然保护区、风景林地、城市绿化隔离带、野生动植物园、湿地、垃圾填埋场恢复绿地等;
  (六)园林设施,包括亭、廊、花架、喷泉、假山、石桌、石凳、围栏、围墙、园林道路、雕塑、雕刻及其他景观建筑和园林服务设施。
  第三十三条 各县(市、区)可参照本办法执行。
  第三十四条 本办法自2012年10月1日起施行,有效期五年。






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论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题(修订版)

邓 光 达

近年来,商品房住宅小区停车位(场)的产权归属颇具争议,不断衍生出各种问题。房地产开发商、物业管理公司和商品房住宅小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费纷争凸现,各方利害关系当事人各执一端。学者、专家、官员对此类问题亦众说纷纭,见解不一,似是而非,令人困惑。
商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区停车位产权归属不明,将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态,严重地损害了当事人的合法权益,妨碍着房地产市场的健康地发展,给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
商品房住宅小区停车位的产权,是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。
长期以来,由于我国物权立法的缺位,社会忽视对公民私有财产的保护,公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁?在现有的法律条文中,人们似乎无法直接找到答案,其产权归属似乎仍处于混沌状态。
对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识,现行有以下几种通说:一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定,依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时,推定小区停车位的产权属于买方置业者共有,或由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时,小区停车位的产权属于房地产开发商,反之,其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定,经房地产登记机关登记确权,由房地产权证持有者所有;否则,其产权处于不明状态。本人认为,上述的登记凭证确权论相对恰当,登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权,依买卖合同约定,经房地产权登记机关登记确权,由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是,登记凭证确权论中“否则,其产权处于不明状态”的认识有失偏颇,其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷,以致认识上出现以偏概全的状况。
以上所述的四种不同认识均不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。
本人试图在现行法律制度框架之下,分析和研究有关房地产权法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区土地使用权的取得与房地产权的产权登记等过程,从所有权(物权)法和债权法两个角度,分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关系,计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使用权之间的法律关系,运用逻辑推理的方法,探讨和研究商品房住宅小区停车位房地产权的归属。
一、现行法律制度框架下,房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。
1、房地产法律制度的形式。
在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中,有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容,其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。
2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定:房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定:房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定:房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定:国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定:以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定:经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第六十条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定:土地使用权转让时,土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定:地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人,享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转移,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定:土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依规定办理过户登记。
2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定:业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权,建设单位不得擅自处分。
建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定:房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定:房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定:房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定:依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。
《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定:房地产建筑物、附属物转让时,该建筑物、附属物的土地使用权同时转移,不得分割。
《深圳经济特区房地产登记条例》第二条规定:本条例所称房地产,是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人,是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人,以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定:依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定:房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。
1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第(二)款第2项规定:公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外,建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积,包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第(五)款规定:“公共面积(包括应分摊公用的和不应分摊的)应由物业管理部门统一管理,其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有,物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租(售)”。
1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条规定:建筑物内可供公用使用的面积,包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第3.5条规定:公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第3.5.2条、第3.5.2.1条规定:不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。
3、房地产权法律制度的特征。
从上述的相关规定中,人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征:
(1)在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时,采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律规范。
(2)只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权,土地使用权与房屋所有权的权利主体一致,权利归属合一①。
(3)土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。
(4)房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。
(5)在二级房地产市场中,不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。
这意味着,只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权,没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物,而且是一种从权利。
(6)在二级房地产市场中,房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有,房地产开发商不得擅自处分。
(7)土地使用权和房屋所有权,或房地产权经国家机关法定登记后,其财产所有权(物权)的法律权利才得于确认和保护。
土地使用权和房屋所有权,或房地产权并非由合同约定而确权,其须经法定登记才得于确权和保护。
(8)土地使用权与房屋所有权可以分别登记,亦可合二为一登记。分别登记时,财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》;合二为一登记时,财产权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
(9)《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。
上述我国房地产法律制度特征,表明作为财产法律权利的房地产权,其形式和内容都较为特别,房依地存,地为房载,地转房随,房转地随②,法定登记,确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利,房地产权经法定登记而确权,只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。
4、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。
上述房地产权的法律制度和特征,表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点:
(1)在形式要件上,只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。
(2)在实质要件上,只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。
(3)在现行的房地产行政管理制度下,只有计算建筑容积率(建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积)的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。
计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费,并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。
(4)对于不计算建筑容积率的建筑物(面积),由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额,因此,其权利人无须向国家交纳土地使用费,其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物(面积),不能单独取得《房地产证》。
(5)不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物,其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则,将违反房地产法律的强制性规定。
(6)依据经典的“物权法”理论,计算建筑容积率的建筑物(面积)是主物,不计算建筑容积率的建筑物(面积)是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移,从物随之转移,主物与从物不可分割。
从物的法律权利依附于主物,但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。
(7)在二级市场的房地产首次转让时,如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定,房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定:主物和从物所有权转移给业主后,从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。
但是,必须指出,上述的约定只是一项债权约定,而非是一项财产所有权转移的确认,从物的所有权仍然依附于主物而属于买方

贵州省市场登记管理暂行规定(修正)

贵州省工商行政管理局


贵州省市场登记管理暂行规定(修正)
贵州省工商行政管理局


(1994年5月27日贵州省人民政府批准 1994年6月9日贵州省工商行政管理局发布 根据1997年12月16日贵州省人民政府常务会议《省人民政府关于修改、废止部分行政规章的决定》修正)


第一条 为加强市场登记管理,维护正常流通秩序,促进经济发展,根据国家有关规定,结合我省实际,制定本规定。
第二条 凡有固定场所、设施,供若干经营者集中公开交易、常年交易时间在3个月以上的各类市场(包括生活资料、生产资料、生产要素和特种商品市场),均按本规定实行登记注册管理,办理《市场登记证》。
第三条 机关、团体、事业、企业、居民委员会、村民委员会,按照国家有关规定,经县以上人民政府或其授权部门批准,可单独或联合开办市场。
第四条 开办市场应结合当地经济发展趋势和资源状况、市场结构、商品流向、购销习惯、城镇建设规划和交通条件等情况,因地制宜,量力而行。
第五条 各级工商行政管理局在同级政府领导下,负责市场的登记注册和监督管理工作。
第六条 各级工商行政管理局在市场登记中的分工如下:
(一)国家、省所属的单位以及外商投资企业开办市场,由省工商行政管理局核准登记注册。
(二)地区(州、市)所属单位开办市场,由地区(州、市)工商行政管理局核准登记注册。
(三)县(市、区)和乡(镇)所属单位开办市场,由县(市、区)工商行政管理局核准登记注册。
(四)工商行政管理部门开办市场,由其上一级工商行政管理局核准登记注册。
(五)省辖市所属市区(不含郊区)工商行政管理局或区级其它部门开办生产资料市场,向市工商行政管理局申请登记注册。
(六)开办生产要素市场,向同级工商行政管理局申请,转报省工商行政管理局审批后登记注册。
(七)联合开办市场,由联合各方共同协商委托其中一方向同级工商行政管理局申请登记注册。
第七条 开办市场应符合下列条件:
(一)开办单位符合本规定第三条的规定;
(二)具备相应的场地、设施,并符合规划、环保要求;
(三)上市交易的商品交易对象和市场组织形式符合国家有关法律、法规和政策;
(四)国家法律、法规规定的其它条件。
第八条 开办单位办理市场登记注册,须提交下列文件、证件:
(一)开办市场的申请报告。包括市场名称、市场地址、依法批准的市场占地面积、建筑面积、投资额、商品交易形式和市场负责人姓名等;
(二)场地、房屋产权或权属证明,土地使用权证明,城市和有条件的农村规划管理部门批件;
(三)开办市场的可行性论证报告;
(四)当地人民政府或其授权部门批准开办市场的文件;
(五)属于联办市场的,应同时提交联办各方共同签署的协议书;
(六)房产设施属于租赁的,应提交租赁协议书;
(七)省级工商行政管理部门依法认为需要提供的其它有关文件、证件。
第九条 市场开办单位应负责组织和成立相适应的市场服务管理机构,配备服务管理人员,市场服务管理机构的主要职责是:
(一)贯彻党的方针政策,遵守国家法律、法规和市场管理规定,接受行政监督管理部门的指导和监督;
(二)建立健全市场日常管理组织和制度,职责明确,落实到人,承担对市场的日常组织管理和服务;
(三)建立切实可行的防火、防盗、卫生、治安等措施和制度维护市场秩序,确保市场交易安全;
(四)建立保证市场公平、公开交易的有效制度,并根据市场需要,增设市场配套服务设施和服务项目,逐步完善市场功能;
(五)协助工商行政管理机关对入场经营主体资格的审检和经营行为的监督管理。
第十条 开办单位申请市场登记注册,经市场登记管理机关审查核准后,颁发《市场登记证》。市场登记注册事项包括:市场名称、地址、面积、市场类型、交易方式、开办单位及负责人姓名等。
市场名称和市场登记事项,由市场登记管理机关按照有关规定审核确定,各地、县开办市场需冠以“贵州”字样名称的,须报经省工商行政管理局批准。经批准登记的市场名称,在登记机关管辖范围内享有市场名称专用权。
第十一条 工商行政管理机关对申请开办市场的单位提交的文件、证件、资料,应及时进行审查,从受理申请书之日起30日内用书面形式作出准予或不准予登记注册的决定。
第十二条 市场因迁移、合并、撤销等需改变登记注册事项的,开办单位应从作出变动决定之日起30日内到原登记机关办理变更或注销手续。
第十三条 本规定公布前,已经开办的各类市场,开办单位应在本规定公布后3个月内到市场登记管理机关补办登记手续。经审核符合条件的给予办理《市场登记证》,申请文件不齐备的限期补齐后再办理《市场登记证》,不够开办条件的不予登记注册。
第十四条 经市场登记管理机关核准登记、变更登记、注销登记的市场,由登记管理机关统一发布公告。公告费由开办单位支付。
第十五条 开办单位在市场内设置的市场服务管理机构,在办理市场登记注册后,应按照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》的规定,申请该服务管理机构的营业注册登记和税务登记。
企业法人单独或联合开办市场的,除办理市场登记注册外,还应按照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》的规定,办理经营范围的变更登记手续。
第十六条 工商行政管理机关应按照分级登记分级管理的原则,在市场设置监督管理机构或派驻管理人员,依法加强对市场服务管理机构和市场交易活动的监督管理。上级登记管理机关核准登记开办的市场,可以委托下级工商行政管理机关进行监督管理,并按规定收取市场管理费。
第十七条 工商行政管理机关对市场监督管理的职责是:
(一)监督市场开办单位按照本规定办理市场登记注册;
(二)审查市场开办单位制定的市场规章制度;
(三)审查确认入场经营者的资格,并对其经营行为进行监督管理;
(四)查处市场违法、违章行为,维护市场秩序,保护经营者、消费者的合法权益;
(五)国家规定的其它职责。
第十八条 各级市场登记管理机关应建立市场登记统计制度和市场档案管理制度。市场登记统计报表式样由省工商行政管理局制定。
第十九条 经核准开办的市场,市场登记管理机关每年应年检一次。《年检报告书》内容由省工商行政管理局规定。
第二十条 未经市场登记管理机关登记注册,不得擅自开办市场,不得在场内收取服务费、摊位费、场地设施租赁费。
第二十一条 市场开办单位违反规定,由负责市场登记的工商行政管理机关给予行政处罚。
(一)违反规定第二条、第十三条、第二十条,不办理市场登记的,限期补办;逾期仍不办理的,依法处1000元至1万元的罚款;
(二)违反本规定第九条、第十九条,不履行职责和不按规定年检的,予以警告或限期改进;逾期未改的,处500元至1000元的罚款。
(三)违反本规定第十二条,不办理变更或注销登记的,予以警告、限期补办手续;逾期不补办变更登记的,处1000元至1万元的罚款;
(四)违反本规定第十五条的,按《中华人民共和国企业法人登记管理条例》等有关规定予以处罚。
第二十二条 对市场登记管理机关行政处罚不服的,可在接到处罚决定书之日起15日内向作出处罚机关的上一级机关申请复议;对复议决定不服的,可在接到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉。逾期不申请复议或不起诉又不执行处罚决定的,作出处罚决定的机关可依法强制
执行或向人民法院申请强制执行。
第二十三条 市场登记管理机关违反本规定第十一条,到期未通知市场开办单位准予登记或不予登记的,市场开办单位可依法申请复议或向人民法院起诉。
第二十四条 工商行政管理机关工作人员必须秉公办事,依法行政。对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊者,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十五条 办理市场登记注册,可按市场规模大小,收取市场注册登记费和使用的证、表工本费。具体收费管理办法由省工商行政管理局会同省财政厅、省物价局规定。
第二十六条 个人(合伙)开办市场,参照本规定登记,期货交易市场的登记,不适用本规定。
第二十七条 本规定由省工商行政管理局负责解释。
第二十八条 本规定自发布之日起施行。



1994年6月9日