关于印发《新兴产业创投计划参股创业投资基金管理暂行办法》的通知
财政部 国家发展和改革委员会
关于印发《新兴产业创投计划参股创业投资基金管理暂行办法》的通知
财建[2011]668号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、发展改革委：
为加快新兴产业创投计划实施，加强资金管理，根据《中华人民共和国促进科技成果转化法》、《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》（国发[2010]32号）、《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于促进自主创新成果产业化若干政策的通知》（国办发[2008]128号）精神，财政部、国家发展改革委制定了《新兴产业创投计划参股创业投资基金管理暂行办法》，现予印发，请遵照执行。
财政部 国家发展改革委
二〇一一年八月十七日
附件1
新兴产业创投计划参股创业投资基金管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为加快新兴产业创投计划实施，加强资金管理，根据《中华人民共和国促进科技成果转化法》、《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》（国发[2010]32号）、《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于促进自主创新成果产业化若干政策的通知》（国办发[2008]128号）精神，制定本办法。
第二条 本办法所称新兴产业创投计划是指中央财政资金通过直接投资创业企业、参股创业投资基金等方式，培育和促进新兴产业发展的活动。
本办法所称参股创业投资基金是指中央财政从产业技术研究与开发资金等专项资金中安排资金与地方政府资金、社会资本共同发起设立的创业投资基金或通过增资方式参与的现有创业投资基金（以下简称参股基金）。
第三条 参股基金管理遵循“政府引导、规范管理、市场运作、鼓励创新”原则，其发起设立或增资、投资管理、业绩奖励等按照市场化方式独立运作，自主经营，自负盈亏。
中央财政出资资金委托受托管理机构管理，政府部门及其受托管理机构不干预参股基金日常的经营和管理。
第四条 参股基金由财政部、国家发展改革委共同组织实施。
国家发展改革委会同财政部确定参股基金的区域和产业领域，委托受托管理机构开展尽职调查，审核确认参股基金方案并批复中央财政出资额度，对参股基金运行情况进行监督。
财政部会同国家发展改革委确定中央财政出资资金受托管理机构，拨付中央财政出资资金，对受托管理机构进行业绩考核和监督。
第二章 投资领域和方向
第五条参股基金所在区域应具备发展战略性新兴产业和高技术产业的条件，有一定的人才、技术、项目资源储备。
第六条 参股基金投资应符合国家产业政策、高技术产业发展规划以及国家战略性新兴产业发展规划。
第七条 每支参股基金应集中投资于以下具体领域：节能环保、信息、生物与新医药、新能源、新材料、航空航天、海洋、先进装备制造、新能源汽车、高技术服务业（包括信息技术、生物技术、研发设计、检验检测、科技成果转化服务等）等战略性新兴产业和高新技术改造提升传统产业领域。
第八条 参股基金重点投向具备原始创新、集成创新或消化吸收再创新属性、且处于初创期、早中期的创新型企业，投资此类企业的资金比例不低于基金注册资本或承诺出资额的60%。
初创期创新型企业是指符合如下条件的企业，即：成立时间不超过5年，职工人数不超过300人，直接从事研究开发的科技人员占职工总数的20%以上，资产总额不超过3000万元人民币，年销售额或营业额不超过3000万元人民币。
早中期创新型企业是指符合如下条件的企业，即：职工人数不超过500人，资产总额不超过2亿元人民币，年销售额或营业额不超过2亿元人民币。
第九条 参股基金不得从事以下业务：
（一）投资于已上市企业，所投资的未上市企业上市后，参股基金所持股份未转让及其配售部分除外；
（二）从事担保、抵押、委托贷款、房地产（包括购买自用房地产）等业务；
（三）投资于其他创业投资基金或投资性企业；
（四）投资于股票、期货、企业债券、信托产品、理财产品、保险计划及其他金融衍生品；
（五）向任何第三人提供赞助、捐赠等；
（六）吸收或变相吸收存款，或向任何第三人提供贷款和资金拆借；
（七）进行承担无限连带责任的对外投资；
（八）发行信托或集合理财产品的形式募集资金；
（九）存续期内，投资回收资金再用于对外投资；
（十）其他国家法律法规禁止从事的业务。
第三章 管理要求
第十条 参股基金的管理架构包括参股基金企业、参股基金管理机构、托管银行三方，三方按约定各司其职，各负其责。
第十一条 参股基金企业依照《中华人民共和国公司法》或《中华人民共和国合伙企业法》行使管理职权。包括确定参股基金投向、选择参股基金管理机构和托管银行、负责重大事项决策等。
第十二条 参股基金管理机构由参股基金企业确定，接受参股基金企业委托并签订委托管理协议，按照协议约定负责参股基金日常的投资和管理。参股基金管理机构应符合以下条件：
（一）在中国大陆注册，且注册资本不低于500万元人民币，有一定的资金募集能力，有固定的营业场所和与其业务相适应的软硬件设施，具备丰富的投资管理经验和良好的管理业绩，健全的创业投资管理和风险控制流程，规范的项目遴选机制和投资决策机制，能够为被投资企业提供创业辅导、管理咨询等增值服务；
（二）至少有3名具备3年以上创业投资或基金管理工作经验的高级管理人员；至少有对3个以上创业企业投资的成功案例；
（三）参股基金管理机构及其工作人员无受过行政主管机关或司法机关处罚的不良记录。
第十三条 参股基金管理机构管理参股基金后，在完成对参股基金的70%资金委托投资之前，不得募集或管理其他创业投资基金。
第十四条 托管银行由参股基金企业确定，接受参股基金企业委托并签订资金托管协议，按照协议约定对参股基金托管专户进行管理，托管银行应符合以下条件：
（一）成立时间在五年以上全国性的股份制商业银行；
（二）与参股基金主要出资人、参股基金管理机构无股权、债务和亲属等关联和利害关系；
（三）具有创业投资基金托管经验；
（四）无重大过失及行政主管机关或司法机关处罚的不良记录。
第四章 申请条件
第十五条 新设立创业投资基金，申请中央财政资金出资的，应符合以下条件：
（一）主要发起人（合伙人，下同）、参股基金管理机构、托管银行已基本确定，并草签发起人协议、参股基金章程（合伙协议，下同）、委托管理协议、资金托管协议；其他出资人（合伙人，下同）已落实，并保证资金按约定及时足额到位；
（二）每支参股基金募集资金总额不低于2.5亿元人民币；主要发起人的注册资本或净资产不低于5000万元人民币；地方政府出资额不低于5000万元人民币；除中央财政和地方政府外的其他出资人出资额合计不低于1.5亿元人民币，其中除参股基金管理机构外的单个出资人出资额不低于1000万元人民币；除政府出资人外的其他出资人数量一般多于3个（含），不超过15个（含）；
（三）参股基金管理机构应对参股基金认缴出资，具体出资比例在参股基金章程中约定；
（四）创业投资基金应在设立６个月内按照《创业投资企业管理暂行办法》的规定进行备案。
第十六条 申请中央财政资金对现有创业投资基金进行增资的，除需符合新设立创业投资基金条件外，还应满足以下条件：
（一）创业投资基金已按有关法律法规设立，并开始投资运作，设立时间不超过12个月；
（二）创业投资基金全体出资人首期出资或首期认缴出资已经到位，且不低于注册资本或承诺出资额的20％；
（三）创业投资基金全体出资人同意中央财政资金入股（入伙），且增资价格按不高于发行价格和中国人民银行公布的同期活期存款利息之和协商确定（存款利息按最后一个出资人的实际资金到位时间与中央财政资金增资到位时间差，以及同期存款利率计算）；
（四）创业投资基金已按照或在增资6个月内按照《创业投资企业管理暂行办法》的规定进行备案。
第五章 激励机制
第十七条 中央财政出资资金与地方政府资金、其他出资人共同按参股基金章程约定向参股基金管理机构支付管理费用。
管理费用由参股基金企业支付，财政部不再列支管理费用。年度管理费用一般按照参股基金注册资本或承诺出资额的1.5—2.5%确定，具体比例在委托管理协议中明确。
第十八条 除对参股基金管理机构支付管理费外，参股基金企业还要对参股基金管理机构实施业绩奖励。业绩奖励采取 “先回本后分利”的原则，原则上将参股基金增值收益（回收资金扣减参股基金出资）的20%奖励参股基金管理机构，剩余部分由中央财政、地方政府和其他出资人按照出资比例进行分配。
第十九条 对投资于初创期创新型企业的资金比例超过基金注册资本或承诺出资额70％的参股基金，中央财政资金可给予更大的让利幅度。
第六章 受托管理机构
第二十条 财政部会同国家发展改革委通过招标确定中央财政出资资金受托管理机构，并签订委托管理协议。
第二十一条 受托管理机构应符合以下条件：
（一） 具有独立法人资格；
（二） 注册资本不低于1亿元人民币；
（三） 从事创业投资管理业务5年以上；
（四） 有至少5名从事3年以上创业投资相关经历的从业人员；
（五） 有完善的创业投资管理制度；
（六） 有三个以上创业投资项目运作的成功经验；
（七）有作为出资人参与设立并管理创业投资基金的成功经验；
（八）最近三年以上持续保持良好的财务状况，没有受过行政主管机关或司法机关重大处罚的不良记录，严格按委托管理协议管理中央财政出资资金。
第二十二条 受托管理机构的职责主要包括：
（一）对参股基金开展尽职调查、入股谈判，签订参股基金章程；
（二）代表中央财政出资资金以出资额为限对参股基金行使出资人权利并承担相应义务，向参股基金派遣代表，监督参股基金投向；
（三）通过招标在财政部指定的国库集中支付代理银行范围内开设托管专户，根据参股基金章程约定，在地方政府、其他出资人按期缴付出资资金且足额到位后，将中央财政出资资金拨付参股基金账户；
（四）及时将中央财政出资资金的分红、退出等资金（含本金及收益）拨入托管专户并上缴中央国库；
（五）定期向财政部、国家发展改革委报告参股基金运作情况，股本变化情况及其他重大情况；
（六）受托管理机构应在创业投资备案管理部门进行附带备案。
第二十三条 财政部向受托管理机构支付日常管理费，日常管理费按年支付，当年支付上年，原则上每年按截至上年12月底已批复累计尚未回收中央财政出资额（以托管专户拨付被投资单位的金额和日期计算）的一定比例、按照超额累退方式核定，具体比例如下：
（一）中央财政出资额在20亿元（含）人民币以下的按2％核定；
（二）中央财政出资额在20—50亿元（含）人民币之间的部分按1.5％核定；
（三）中央财政出资额超过50亿元人民币的部分按1％核定。
第七章 申报审批程序
第二十四条 各省（自治区、直辖市、计划单列市）发展改革委、财政厅（局）根据当地情况按照本办法规定要求，组织编制参股基金组建方案或增资方案（具体详见附件2、附件3），联合报送国家发展改革委、财政部审核。
第二十五条 国家发展改革委、财政部组织专家对上报方案进行评审，对通过评审的方案，委托受托管理机构对拟参股基金开展尽职调查和入股谈判。
第二十六条 各省（自治区、直辖市、计划单列市）发展改革委、财政厅（局）根据评审意见，对参股基金方案进行修改完善，待各出资人签订相关协议后，联合向国家发展改革委、财政部上报正式方案，提出申请中央财政出资额度。
第二十七条 国家发展改革委、财政部参考受托管理机构尽职调查意见，正式确认参股基金方案并批复中央财政出资额度。财政部将中央财政出资资金拨付托管专户，由受托管理机构拨付参股基金账户。
第八章 中央财政出资资金的权益
第二十八条中央财政对每支参股基金的出资，原则上不超过参股基金注册资本或承诺出资额的20%，且与地方政府资金同进同出。对投资于初创期项目资金比例超过参股基金注册资本或承诺出资额70％的参股基金，可适当放宽中央财政出资资金参股比例限制。
第二十九条 参股基金的存续期限原则上不超过10年，一般通过到期清算、社会股东回购、股权转让等方式实现退出。
第三十条 受托管理机构应与其他出资人在参股基金章程中约定，有下述情况之一的，中央财政出资资金可无需其他出资人同意，选择退出：
（一）参股基金方案确认后超过一年，参股基金未按规定程序和时间要求完成设立或增资手续的；
（二）中央财政出资资金拨付参股基金账户一年以上，参股基金未开展投资业务的；
（三）参股基金投资领域和阶段不符合政策目标的；
（四）参股基金未按参股基金章程约定投资的；
（五）参股基金管理机构发生实质性变化的。
第三十一条 受托管理机构应与其他出资人在参股基金章程中约定，中央财政出资资金以出资额为限对参股基金债务承担责任。除参股基金章程中约定外，不要求优于其他出资人的额外优惠条款。
第三十二条 受托管理机构应与其他出资人在参股基金章程中约定，当参股基金清算出现亏损时，首先由参股基金管理机构以其对参股基金的出资额承担亏损，剩余部分由中央财政、地方政府和其他出资人按出资比例承担。
第九章 监督管理
第三十三条 国家发展改革委、财政部负责对参股基金运行情况进行监督，视工作需要委托专业机构进行审计，定期对参股基金的政策目标、政策效果及投资运行情况进行绩效评估。
第三十四条 财政部、国家发展改革委负责对受托管理机构进行业绩考核和评估检查。受托管理机构应于每年3月底前，将以前年度参股基金运作及中央财政出资资金托管等情况向财政部、国家发展改革委报告。主要包括：
（一）参股基金投资运作情况；
（二）中央财政出资资金的退出、收益、亏损情况；
（三）受托管理机构的经营情况、会计师事务所出具的对受托管理机构最近一年的审计报告。
第三十五条 参股基金运行中的重大问题，受托管理机构应当及时向国家发展改革委、财政部报告，主要包括：
（一）违反国家政策规定及参股基金章程约定投资的；
（二）其他重大突发事件。
第三十六条 各省（自治区、直辖市、计划单列市）发展改革委、财政厅（局）应加强监管和协调，对出现的重大变化和问题，及时报告国家发展改革委和财政部。
第三十七条 本办法由财政部、国家发展改革委负责解释。
第三十八条 本办法自发布之日起施行。
附件2
发起设立创业投资基金的方案框架
一、创业投资基金组建方案
设立背景和目标、基金规模、组织形式、投资领域、发起人和基金管理机构、管理架构、项目遴选程序、投资决策机制、投资托管、风险防范、投资退出、管理费用和收益分配、经营期限等。
二、创业投资基金发起人协议
三、创业投资基金章程或合伙协议（草案）
四、创业投资基金委托管理协议（草案）及基金管理机构章程（合伙协议）
五、创业投资基金资金托管协议（草案）
六、项目储备情况及第一阶段投资计划
七、地方政府及社会资金出资承诺函，并明确资金到位时限
八、会计师事务所出具的对主要发起人最近一年的审计报告
附件3
对现有创业投资基金进行增资的方案框架
一、创业投资基金增资方案
基金设立背景和目标、基金规模、组织形式、投资领域、发起人和基金管理机构、管理架构、项目遴选程序、投资决策机制、投资托管、风险防范、投资退出、管理费用和收益分配、经营期限等；本次创业投资基金增资情况。
二、创业投资基金股东大会（股东会议、合伙人大会）决议
三、创业投资基金章程（合伙协议）及营业执照
四、创业投资基金委托管理协议及基金管理机构章程（合伙协议）
五、创业投资基金投资管理流程和尽职调查准则
六、创业投资基金资金托管协议
七、投资项目情况及未来一年的投资计划
八、地方政府出资承诺函，并明确资金到位时限
九、会计师事务所出具的对创业投资基金最近一年的审计报告
苏州市住宅区物业管理条例
江苏省苏州市人大常委会
苏州市住宅区物业管理条例
（2007年8月23日苏州市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议制定 2007年9月27日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准）
第一章 总 则
第一条 为了规范住宅区物业管理活动，维护当事人的合法权益，营造良好的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内住宅区的物业管理活动适用本条例。
第三条 业主可以委托物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理，也可以采取自助管理方式自行对物业进行管理。
第四条 市和县级市、区房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的管理和监督工作。
街道办事处（镇人民政府）履行本条例规定的相关职责，协调物业管理与社区建设之间的关系，协助房产行政主管部门对物业管理进行指导和监督。
市和县级市、区人民政府及其规划、建设、城管、环保、工商、价格、园林绿化、财政、公安等有关行政管理部门按照各自职责，做好物业管理的监督管理工作。
第五条 物业管理协会是物业服务行业的自律组织，主要负责制订物业服务行业行为规范，组织物业服务行业从业人员的业务培训，调处行业内部的争议，办理房产行政主管部门委托的其他事项。
第二章 业主、业主（代表）大会和业主委员会
第六条 在物业管理活动中，业主享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务，依法使用物业共用部位、共用设施设备；
（二）享有业主代表、业主委员会委员的选举权和被选举权；
（三）参加业主大会会议，行使投票权和表决权；
（四）提议召开业主大会或者业主代表大会（以下简称业主〈代表〉大会），对物业管理的有关事项提出建议；
（五）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用情况享有知情权和监督权；
（六）监督业主委员会的工作和物业服务企业履行物业服务合同；
（七）要求其他业主、非业主使用人停止侵害公共利益的行为；
（八）法律、法规规定的其他权利。
在物业管理活动中，业主应当履行下列义务：
（一）遵守临时管理规约、管理规约和业主（代表）大会议事规则（以下简称大会议事规则），支持物业服务企业按照物业服务合同和物业管理制度实施物业管理活动；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主（代表）大会的决定和业主（代表）大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按时交纳物业服务费用，不得拖欠、拒付；
（五）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（六）不得损害公共利益和他人合法权益；
（七）法律、法规规定的其他义务。
第七条 一个物业管理区域成立一个业主（代表）大会，由一个物业服务企业实施物业管理，同一物业管理区域的地上、地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。
第八条 物业管理实行业主(代表)大会制度。业主通过业主（代表）大会和业主委员会行使物业管理权。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会的职责。
业主户数超过一百户的，业主可以决定成立业主代表大会，履行业主大会的职责。
第九条 业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成，业主代表一般不少于三十人，每幢至少有一名业主代表。
业主代表在参加业主代表大会前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见；凡需全体业主投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的选票经本人签字后，由业主代表提交业主代表大会会议。
第十条 物业管理区域符合下列情形之一的，应当召开首次业主（代表）大会：
（一）已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者达到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超过一年的；
（二）同一物业管理区域内分期开发的住宅区，已交付使用物业的建筑面积未达到百分之三十，但交付使用已超过两年的。
第十一条 业主（代表）大会由业主负责筹备。首次业主（代表）大会的筹备工作在房产行政主管部门的指导下，由物业所在地街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生筹备组。
物业管理区域符合第十条规定情形的，建设单位和前期物业服务企业应当及时书面告知街道办事处（镇人民政府）。街道办事处（镇人民政府）应当在收到书面告知之日起三十日内，负责组织、指导、协调成立首次业主（代表）大会筹备组。未及时书面告知的，街道办事处（镇人民政府）应当主动组织、指导、协调成立首次业主（代表）大会筹备组。
筹备组的人数为五至九人的单数，其中街道办事处（镇人民政府）和建设单位代表各一名，筹备组的组长由街道办事处（镇人民政府）的工作人员担任。筹备组组成人员名单确定后，应当在物业管理区域内公告。
建设单位和前期物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积以及物业出售和交付使用时间等文件资料，并且提供必要的人力、场地支持。
首次业主（代表）大会筹备、成立的费用由建设单位承担。
第十二条 筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主（代表）大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）确认业主身份；
（三）提出业主委员会委员候选人产生办法以及建议名单，并征求业主意见；
（四）拟订大会议事规则和管理规约等草案，并征求业主意见；
（五）做好召开会议的其他准备工作。
前款第（一）项至第（四）项的内容应当在会议召开十五日前在物业管理区域内公告。
第十三条 业主（代表）大会依法管理物业管理区域内全体业主物业共同事务，并对全体业主负责。
业主（代表）大会依法决定下列事项：
（一）制定和修改大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主（代表）大会或者业主委员会的决定对全体业主和非业主使用人具有约束力。
第十四条 业主（代表）大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
业主（代表）大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或者过半数的业主代表参加。业主（代表）大会作出的决定，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并且在物业管理区域内公告。其中，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
首次业主（代表）大会通过大会议事规则和管理规约，可以由大会筹备组征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
逾期不参加投票业主的投票是否计入已表决的多数票数，由大会议事规则确定。
第十五条 业主（代表）大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责召集。定期会议应当按照大会议事规则的规定召开。
有下列情形之一的,业主委员会应当在十五日内召集临时会议:
（一）经百分之二十以上的业主联名书面提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
提议召开业主（代表）大会临时会议的，应当提交书面建议、联系方式和物业权属证明。业主委员会应当核实提议人的业主身份。不符合要求的，其提议无效。
业主委员会逾期不召集会议的，房产行政主管部门责令限期召集；经责令仍未召集的，业主可以申请街道办事处（镇人民政府）召集。
第十六条 业主委员会是业主（代表）大会的常设执行机构，履行下列职责：
（一）召集和主持业主（代表）大会；
（二）执行业主（代表）大会会议的决议、决定；
（三）签订并履行物业服务合同，督促物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费；
（四）制定重大维修工程项目年度计划，监督公共事务管理制度的执行，协调、处理涉及物业管理的公共事务;
（五）监督物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营情况；
（六）审核并公布物业服务企业经第三方审计的本物业管理区域的财务报告；
（七）听取业主的意见和建议，监督管理规约的实施；
（八）接受业主、业主（代表）大会和有关部门的监督；
（九）法律、法规规定和业主（代表）大会赋予的其他职责。
业主委员会不得从事经营活动。
第十七条 业主委员会会议每季度至少召开一次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议，可以召开临时会议。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，会议应当有过半数委员出席方能召开，作出决定应当经业主委员会委员过半数通过方为有效。业主委员会会议应当有书面记录，经出席会议的委员签字后存档。
第十八条 业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守有关法律、法规和大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力和组织能力；
（四）本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域的物业服务企业工作。
第十九条 业主委员会委员的人数应当为五至十五名的单数。分期开发的住宅区达到成立业主（代表）大会条件时，一般选举五名业主委员会委员，以后各期交付使用的，按照大会议事规则增选委员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。
业主委员会的任期由业主（代表）大会决定，一般为三至五年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在委员中选举产生主任一名和副主任若干名。业主委员会可以聘用专职或者兼职执行秘书。
业主委员会委员辞职，应当提前两个月向业主（代表）大会会议提出书面辞呈。
业主委员会委员缺额时按照大会议事规则补选，但缺额人数超过业主委员会委员半数以上的，应当召开业主（代表）大会重新选举。
业主委员会委员变动的，业主委员会应当在本物业管理区域内公告。
第二十条 有下列情形之一的，经业主委员会决定，业主委员会委员资格中止：
（一）不再是本物业管理区域业主的；
（二）丧失履行职责能力的；
（三）索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物和报酬的；
（四）不遵守管理规约、拒不履行业主义务的；
（五）无正当理由连续缺席三次以上业主委员会会议的；
（六）提出书面辞呈的;
（七）其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。
委员资格中止的，业主委员会应当提请业主（代表）大会审议决定终止资格，并在物业管理区域内公告。
第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地房产行政主管部门备案：
（一）业主委员会备案申请书；
（二）业主委员会委员名单；
（三）大会议事规则和管理规约;
（四）首次业主（代表）大会会议记录；
（五）其他应当提供的材料。
业主委员会应当对以上报送材料的真实性负责。
房产行政主管部门应当自受理备案申请之日起十五日内，完成备案并且抄送物业所在地街道办事处（镇人民政府）。经备案的业主委员会，其选举产生之日为成立日期。业主委员会凭备案证明申请刻制印章并且保管、使用。
备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当及时书面报告所在地房产行政主管部门。
第二十二条 业主委员会任期届满三个月前，应当召集业主（代表）大会选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会自原业主委员会任期届满后履行职责。
业主委员会任期届满前一个月，尚未召开业主（代表）大会产生新一届业主委员会的，由物业所在地街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门组织换届选举工作。新一届业主委员会产生之前，原业主委员会继续履行职责。
第二十三条 业主委员会委员集体提出书面辞呈的，应当协助街道办事处（镇人民政府）和业主建立筹备组召开业主（代表）大会，重新选举产生新的业主委员会。
业主委员会违反法律、法规和管理规约，严重损害多数业主合法权益，或者影响社区安定和社会稳定的，应当停止活动。所在地的房产行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府）组织召开业主（代表）大会会议，重新选举业主委员会。
第二十四条 业主（代表）大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。
经费的筹集、管理和使用由大会议事规则具体规定。业主委员会应当定期在物业管理区域内公告筹集和使用情况,接受业主的监督。
第二十五条 业主（代表）大会、业主委员会应当配合公安、城管等行政管理部门，与社区居民委员会协作，共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作。
业主（代表）大会、业主委员会应当配合社区居民委员会依法履行自治管理职责。召开业主（代表）大会，业主委员会应当告知社区居民委员会并听取其建议，会议作出的决定应当书面告知社区居民委员会。
第二十六条 物业管理区域内，可以建立由街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集和主持，协调处理物业管理重大事宜。
第三章 前期物业管理
第二十七条 新建住宅区应当实行前期物业管理。住宅物业的建设单位应当按照物业管理前期招投标管理办法，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并签订前期物业服务委托合同。前期物业服务委托合同应当报所在地房产行政主管部门备案。
前期物业管理招投标办法由市人民政府制定。
第二十八条 物业管理区域由所在地房产行政主管部门按照下列规定划分：
（一）新建住宅区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设，拥有共同配套设施的，应当按照住宅区整体规划设计范围确定为一个物业管理区域；
（二）新建住宅区由城市道路、围墙或者其他明显标识分割成多个自然小区，并且配套设施设备、物业服务用房等独立配置的，可以确定为多个独立的物业管理区域;
（三）新建住宅区内的非住宅物业应当与该住宅区确定为一个物业管理区域；
（四）已建成并相毗连的住宅区，经各自区域三分之二以上业主同意，可以归并为一个物业管理区域。
物业管理区域划定有争议的，房产行政主管部门在听取相关业主和所在地街道办事处（镇人民政府）的意见后,会同城市规划行政管理部门确定。
第二十九条 建设单位在预（销）售物业之前，应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
临时管理规约的效力至业主（代表）大会审议通过的管理规约生效时终止。
第三十条 新建住宅区的规划设计应当安排物业服务用房。建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总建筑面积的千分之七配置，并无偿提供。地上建筑物总面积不足一万平方米的，物业服务用房面积不得少于七十平方米。
物业服务用房应当是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅区中心区域或者住宅区出入口附近。没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于三层。
物业服务用房应当进行简单装修，具备水、电使用功能。住宅区内配置通讯、有线电视、网络宽带、安保预警等设施的，物业服务用房应当预留端口，具备正常使用功能。
电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、人防工程等，以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。
第三十一条 物业服务用房的所有权属于全体业主。建设单位在向房产行政主管部门申领商品房预售许可证时，应当注明物业服务用房面积和房号;在申请房屋所有权初始登记时，应当先行办理物业服务用房权属登记。
物业服务用房面积不计入分摊公用建筑面积。
物业服务用房不得买卖和抵押。
第四章 物业服务企业和物业服务
第三十二条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质。
从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
第三十三条 物业服务企业应当依照有关法律、法规和物业服务合同约定提供物业服务。
物业服务企业应当提供下列基本服务项目：
（一）做好物业管理区域内公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁服务工作；
（二）协助有关行政管理部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序，做好值班、巡逻工作；
（三）对物业管理区域内公共绿地进行日常养护；
（四）对物业共用部位、场地和共用设施设备进行日常维修养护。
物业服务的具体项目和服务程度，按照合同约定。当事人就人身、财产安全防范方面有特殊要求的，应当在合同中另行约定。
第三十四条 物业服务企业不得有下列行为：
（一）擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益；
（三）擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营；
（四）物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；
（五）擅自退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为；
（六）擅自停水停电；
（七）其他严重损害业主权益的情形。
第三十五条 前期物业服务合同由建设单位选聘的物业服务企业与业主签订；物业服务合同由业主委员会和物业服务企业签订。
第三十六条 前期物业合同期满后业主委员会仍未成立的，由建设单位继续委托物业服务企业管理。
前期物业服务合同期限未满，业主（代表）大会召开并选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。
第三十七条 业主委员会应当在物业服务合同到期的三个月前，根据业主（代表）大会的决定，将续聘或者新聘物业服务企业的情况，书面通知物业服务企业。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同到期的三个月前书面通知业主委员会，同时报告物业所在地社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门。
物业服务合同期满，业主（代表）大会没有作出变更决定的，原合同延续至新的物业服务合同生效之日。
第三十八条 物业服务合同尚未到期，因物业服务企业不履行合同的，由业主委员会经业主（代表）大会同意，提前解除物业服务合同，该物业服务企业应当在合同解除之日起七日内退出物业管理区域。
因物业服务合同纠纷，物业服务企业要求退出物业管理区域的，应当提前三个月书面通知业主委员会、社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门，并在物业管理区域内公告。
第三十九条 物业服务收费应当遵循公开、合理和质价相符的原则。
前期物业服务收费按照招投标确定的标准收取。业主委员会成立后，物业服务收费标准根据业主（代表）大会决定，由业主委员会和物业服务企业协商确定。
物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准以及收费办法应当在物业管理区域内醒目位置公布。每半年或者一年向业主、非业主使用人公布物业小区经营性设施经营收支情况，接受业主、业主委员会、非业主使用人和价格行政管理部门的监督。
物业服务企业未经业主、非业主使用人同意，不得预收超过六个月期限的物业服务费，不得收取一年以上押金、保证金等费用。
第四十条 建设单位应当对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具。物业服务企业应当定期公布共用场地、设施设备消耗的水、电数量及其金额，按照实际支出和约定的收费方式向全体业主合理分摊。但物业服务合同另有约定的除外。
物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊。具体分摊办法在物业服务合同中约定。
电梯起始层的业主不承担电梯运行费（电梯起始点设在地下层的除外），但应当承担维修、更新改造费用。
第四十一条 物业管理区域内业主共有的汽车车位，其停放服务收费标准，在政府指导下，由业主委员会征求二分之一以上的业主同意后确定。业主委员会未成立的，收费标准应当按照价格行政管理部门的规定执行。
公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行任务时在物业管理区域内停放的，不得收取停车费。
第四十二条 利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主（代表）大会的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益归全体业主所有，其中百分之三十用于补贴物业服务费，百分之七十纳入专项维修资金。但物业服务合同另有约定的除外。
共用设施、设备报废后的收益，应当用于补充专项维修资金或者抵充物业服务费，也可以按照业主（代表）大会的决定使用。
第四十三条 物业管理区域内供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第五章 物业的移交和接管
第四十四条 受建设单位委托的物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位除移交物业服务用房外还应当向物业服务企业移交下列材料：
（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）业主名册；
（五）物业服务所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述材料和物业服务用房移交给业主委员会或者业主委员会选聘的物业服务企业。
第四十五条 业主委员会应当在新一届业主委员会行使职权的同时，将其使用、保管的所有文书、财物、印章移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
对不按时移交的，街道办事处（镇人民政府）和所在地房产行政主管部门应当督促其移交；对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
第四十六条 物业服务企业更替的，原物业服务企业应当向业主委员会完整移交有关物业、财物和档案资料，配合新的物业服务企业做好交接工作。
第六章 物业的使用和维护
第四十七条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主、非业主使用人的需要。尚未出售的停车位、车库，业主、非业主使用人需要承租的，建设单位应当出租。仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人；承租人可以使用物业管理区域内的公共道路。
地下停车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。地下停车位不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的，应当经业主（代表）大会或者业主委员会决定，并依法办理消防等相关手续。
物业管理区域内停放车辆，不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。
第四十八条 任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地或者占用其他共用部位、共用设施设备。确需临时占用、挖掘的，应当采取措施保障安全，并及时恢复原状，造成损失的，应当依法赔偿。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘的，应当征得业主委员会、物业服务企业和利害关系人的同意，并依法办理相关手续；物业服务企业确需临时占用、挖掘的，应当征得利害关系人和业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。
供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位因维修、养护、改建、扩建等，需要临时占用、挖掘的，应当事先告知业主委员会和物业服务企业，在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。
第四十九条 物业管理区域内的道路、给排水设施和绿化的养护，以及路灯、公共卫生设施的管理和生活垃圾的清运责任范围由各县级市、区人民政府确定。
第五十条 业主、非业主使用人不得违反法律、法规以及临时管理规约、管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主、非业主使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及临时管理规约、管理规约外，应当首先经有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。
物业管理区域内禁止下列行为：
（一）将车库用于居住、生产经营；
（二）人均承租建筑面积低于十二平方米出租住宅；
（三）损坏房屋承重结构，私搭乱建；
（四）侵占绿地、毁坏绿化；
（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物，堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质或者发出超标准的噪声和振动；
（六）擅自摆摊设点，无序停放车辆；
（七）在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
（九）违反法律、法规和临时管理规约、管理规约的规定饲养动物；
（十）法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业发现违反前款规定的行为，应当劝阻、制止，并督促改正。拒不改正的，应当及时告知业主委员会和有关行政管理部门。
第五十一条 业主或者非业主使用人进行物业装饰装修，应当遵守法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和物业服务合同的约定。
物业服务企业对违反法律、法规和临时管理规约、管理规约规定的装饰装修行为，应当劝阻、制止，并及时报告有关行政管理部门依法处理。
第五十二条 业主转让物业时，应当按照合同约定交清物业服务费用，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利和义务一并转让。
业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约或者管理规约的内容告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。
承租人应当遵守临时管理规约、管理规约。
第五十三条 房屋的维修责任，按照下列规定划分：
（一）业主专有部分，由业主自行维修；毗连部位，由相邻业主共同维修。
（二）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例承担。
（三）单幢房屋有两个或者两个以上单元，单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由单元内的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担；涉及两个或者两个以上单元共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由两个或者两个以上单元的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。
（四）单幢房屋不上人屋顶的维修，由屋顶庇护范围下的业主按拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。
（五）单幢房屋可上人屋顶（包括屋面和周边围护），为各层共用的，由屋顶庇护范围下各层业主，按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担；为若干层（户）使用的，由使用层（户）的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。
（六）住宅区内共用设施设备的维修、更新、改造，由全体业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。
属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿。
第五十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
业主、业主（代表）大会、业主委员会对其负有维护责任的物业，应当按照有关规定和临时管理规约、管理规约以及住宅养护标准，定期维修养护。
物业服务企业应当按照物业服务合同对物业定期维修养护。
物业出现安全隐患、危及公共利益以及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意或者按照临时管理规约、管理规约，由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。
业主、建设单位和物业服务企业进行维修养护时，有关业主和非业主使用人应当予以配合。
第五十五条 依照法律、法规、规章和有关技术标准规定应当紧急维修但相关业主不能及时统一意见的，街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门应当督促业主和业主委员会或者相关责任人限期维修，也可以先行组织维修或者救助。有关费用经审核或者审计后，由相关业主分摊或者从专项维修资金账户中列支，并向业主公示。
第五十六条 物业管理实行专项维修资金制度。业主应当按照规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
业主可以凭本人有效身份证件查询专项维修资金缴存、使用以及账面余额情况。
专项维修资金的收取、使用、管理办法由市人民政府另行制定。
第七章 法律责任
第五十七条 业主、非业主使用人违反临时管理规约、管理规约、物业使用规定和物业使用管理维修规定造成损害的，应当承担相应的法律责任。
业主、非业主使用人未按时交纳物业服务费用的，业主委员会和物业服务企业可以催交；逾期仍不交纳的，由物业服务企业加收滞纳金；对于超过三个月不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。
第五十八条 业主（代表）大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，房产行政主管部门或者街 道办事处（镇人民政府），应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主（代表）大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第五十九条 建设单位和物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由房产行政主管部门予以处罚：
（一）建设单位或者物业服务企业不协助业主（代表）大会筹备工作的，责令其协助，并可处以三千元以上三万元以下的罚款；
（二）建设单位不承担首次业主（代表）大会筹备、成立费用的，责令其承担有关费用，并可处以五千元以上五万元以下的罚款；
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