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安徽省蚌埠市人民政府


蚌 埠 市 人 民 政 府 文 件

蚌政〔2000〕53号

关于印发蚌埠市城市房屋租赁管理办法的通知

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属单位：
　　《蚌埠市城市房屋租赁管理办法》已经市政府第28次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。

蚌埠市人民政府
二○○○年十一月九日


蚌埠市城市房屋租赁管理办法

第一章　总　　则

　　第一条　为了规范城市房屋租赁行为，加强房屋租赁市场管理，维护房屋租赁市场秩序，保障租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》、《安徽省城市房屋租赁管理办法》、《安徽省城镇公有房屋管理办法》及有关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本规定适用于蚌埠市(含市辖三县)城市规划区国有土地范围内的房屋租赁。
　　合法建造的临时建筑物的租赁，按本办法执行。
　　第三条　本规定所称房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋及其附属设施出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　有下列情形之一的，视同房屋租赁：
　　(一)房屋所有权人以提供房屋使用权为条件与他人合作、合伙经营，不参与管理，不承担风险而获取收益的；
　　(二)出租房屋内的营业场地、柜台或者橱窗的；
　　(三)以其他形式变相出租、转租房屋的。
　　第四条　有下列情形之一的房屋不得出租：
　　(一)未依法取得房屋所有权证和土地使用权证的；
　　(二)产权有争议或者受到限制的；
　　(三)共有房屋未取得共有人同意的；
　　(四)经鉴定属于危险房屋的；
　　(五)属于违法建筑的；
　　(六)已抵押，未经抵押权人同意的；
　　(七)法律、法规、规章规定禁止出租的其他情形。
　　第五条　市、县人民政府房地产主管部门负责本行政区域内的城市房屋租赁管理工作。　
　　第六条　公安、工商、土地、税务等行政管理部门，应在各自的职责范围内，协同作好房屋租赁管理工作。
　　第七条　房屋租赁应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
　　任何单位或者个人不得利用租赁房屋从事违法犯罪活动，损害社会公共利益。
　　第八条　房屋租赁当事人应当如实申报租金，依法纳税，并按规定缴纳房屋租赁手续费。
　　第九条　公有住宅用房(包括廉租住房)的租金标准实行政府定价。其他房屋(包括公有住宅用房改为经营用房)的租金标准由租赁双方协商议定。
　　第十条　出租人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建造的房屋出租的，应当按照国务院规定将租金中所含土地收益上缴国家，具体办法按《蚌埠市国有土地年度出让金征收管理办法》(蚌政〔1998〕100号)办理。
　　第十一条　向已婚育龄流动人口出租房屋的出租人，应当配合出租房屋所在地的乡(镇)人民政府或街道办事处做好已婚育龄流动人口计划生育管理工作。

第二章　租赁备案

　　第十二条　房屋租赁实行登记备案制度。
　　签订、变更、终止租赁合同，房屋租赁当事人应当在30日内向房屋所在地市、县人民政府房地产主管部门登记备案。
　　第十三条　当事人申请登记备案时，应当提交下列材料：
　　(一)房屋租赁登记申请书；
　　(二)房屋租赁合同；
　　(三)房屋所有权证、土地使用证权或者证明房屋产权、使用权合法的其他有效证件；
　　(四)租赁双方的身份证或者其他合法有效证件；
　　(五)出租共有房屋，须提供其他共有人同意出租的书面证明；
　　(六)出租抵押的房屋，须提交抵押权人同意出租的证明；
　　(七)出租委托代管的房屋，须提交委托人授权出租的证明；
　　(八)房屋转租的，须提交出租人同意转租的证明；
　　(九)法律、法规规定的其他材料。
　　第十四条　房地产主管部门收到登记备案申请后，应当在10日内进行审查，对符合本办法规定的申请，予以登记备案，颁发《房屋租赁证》；对不符合本办法规定的申请，不予登记备案，并书面答复申请人。房地产主管部门超过登记备案期限不作答复的，视为同意登记备案。
　　第十五条　《房屋租赁证》是房屋租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的,《房屋租赁证》作为经营场所合法的凭证。
　　《房屋租赁证》严禁伪造、涂改、转借、转让，遗失应向原发证机关申请补发。

第三章　出租与承租

　　第十六条　房屋租赁应当签订书面合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任以及双方的其他权利和义务。
　　出租人和承租人可以参照房屋租赁合同示范文本签订房屋租赁合同。
　　第十七条　租赁期间，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因引起所有权转移的，原租赁合同继续有效，法律另有规定或房屋租赁当事人另有约定的除外。
　　第十八条　出租人应按照合同的约定向承租人提供房屋，承租人应当按照合同的约定向出租人交付租金。
　　第十九条　出租人应按照合同的约定检查、修缮房屋及附属设施，保证房屋安全。因出租人的原因给承租人造成损失的，出租人应当承担赔偿责任。
　　第二十条　承租人应当按约定的用途合理使用承租的房屋。因承租人的原因造成房屋或附属设施损坏的，承租人应当负责修复或赔偿损失。
　　第二十一条　承租人有下列情形之一的，出租人有权终止合同，并可要求赔偿损失：
　　(一)将承租的房屋擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用的；
　　(二)将承租的房屋擅自改建、扩建、加层、进行影响房屋安全的装修，或故意损害承租房屋的；
　　(三)将承租的房屋擅自改变用途的；
　　(四)拖欠租金累计六个月以上的；
　　(五)公有住宅无正当理由闲置六个月以上的；
　　(六)利用承租的房屋进行违法活动的；
　　(七)公有住宅承租人及共同使用人迁离本市的；
　　(八)法律、法规、规章规定的其他情形。
　　第二十二条　出租人有下列情形之一的，承租人有权要求出租人履行或解除租赁合同，并可要求赔偿损失：
　　(一)逾期不提供房屋的；
　　(二)擅自提高租金的；
　　(三)不按合同的约定维修房屋及附属设施的；
　　(四)法律、法规、规章规定及合同约定的其他情形。
　　第二十三条　租赁期间出租人转让所出租的房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。
　　第二十四条　租赁期间出租人死亡的，其继承人应当履行原租赁合同；承租人死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
　　第二十五条　承租人因生产、生活需要对承租的房屋进行扩建、改建、改变用途或装修的，应事先征得出租人的书面同意，经有关部门批准后实施。
　　第二十六条　房屋租赁合同期满，承租人需要继续租用的，应在合同期满前三个月提出，经出租人同意，重新签订租赁合同。
　　第二十七条　房屋租赁合同期限未满，承租人单方要求解除合同，经出租人同意，可缴清租金，交回房屋及附属设施，并将《房屋租赁证》交回原登记机关注销。
　　未经出租人同意，承租人自行迁出房屋的，出租人有权按合同约定的期限向承租人追偿租金。

第四章　转　　租

　　第二十八条　房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
　　第二十九条　租赁期间，征得出租人的同意，承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。
　　出租人可以从转租中获得利益，利益分配比例由出租人与承租人协商确定。
　　第三十条　房屋转租应当签订转租合同，转租合同必须经原出租人书面同意，并按本办法规定办理登记备案。
　　第三十一条　转租合同的终止日期不得超过原租赁合同约定的终止日期，但出租人与转租人双方另有约定的除外。
　　第三十二条　转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同约定的出租人的权利和义务，并应当继续履行原租赁合同约定的承租人的义务，受转租人享有并承担承租人的权利和义务。原出租人与转租人另有约定的除外。
　　第三十三条　承租人在租赁期间需要转租直管非住宅房屋的，应当向房屋所在地的房地产管理机构提出书面申请，经市、县房地产主管部门批准后签订转租合同并交纳转租收益金。
　　转租收益金的具体征收办法由市房地产主管部门制定。
　　第三十四条　承租人在租赁期间转租单位自管非住宅房屋，房屋属单位自筹资金建造的，需经产权单位书面同意并商定收益分配后签订转租合同。房屋属财政投资建造的，需经产权单位书面同意并报同级财政部门批准后签订转租合同。
　　第三十五条　转租期间原租赁合同变更、解除或终止的，转租合同随之变更、解除或者终止。

第五章　法律责任

　　第三十六条　违反房屋租赁管理法律、法规、规章的规定，有下列行为之一的，由市、县房地产管理部门给予行政处罚：
　　(一)将不得出租的房屋出租的，由市、县房地产主管部门责令停止出租，没有违法所得的，处以1000元以下的罚款；有违法所得的，处以违法所得1至2倍的罚款，罚款不超过3万元。
　　(二)不按期办理房屋租赁登记备案，领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，可处以罚款，并及时通知同级税务机关；经税务机关查实，房屋租赁当事人偷税、逃税的，按照税收法律、法规处理。
　　(三)伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款；　
　　(四)未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收违法所得，并可处以罚款；
　　(五)擅自转租公房的，收回房屋，有违法所得的，处3万元以下的罚款；没有违法所得的，处1万元以下的罚款。
　　第三十七条　当事人对行政处罚不服的，可以申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。逾期不申请行政复议，也不向人民法院起诉 ，又不履行处罚决定的， 由作出处罚决定的机关申请法院强制执行。
　　第三十八条　房屋租赁管理人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章　附　　则

　　第三十九条　在本市城市规划区集体所有的土地范围内及规划区外国有土地范围内从事房屋租赁活动，实施对房屋租赁活动的监督管理，参照本办法执行。
　　第四十条　本办法由市房地产主管部门负责解释。
　　第四十一条　本办法自公布之日起施行。



　　　　　　　　　　　　　　　律师是否可以代理申诉

　　　　　　　　　　　　黑龙江省北安市人民法院 李俊杰

　　《律师法》第二十八条规定，律师可以接受委托，代理各类诉讼案件的申诉。在接受民事、行政案件当事人的委托时，担任代理人，参加诉讼。在接受刑事案件犯罪嫌疑人的委托时，为其提供法律咨询，代理申诉、控告，为被逮捕的犯罪嫌疑人申请取保候审，接受犯罪嫌疑人、被告人的委托或者人民法院的指定，担任辩护人，接受自诉案件自诉人、公诉案件被害人或者其近亲属的委托，担任代理人，参加诉讼。
从以上的法律规定可以看出律师是可以代理民事案件当事人、刑事案件犯罪嫌疑人（被告人）进行申诉的。可是在《民事诉讼法》和《刑事诉讼法》中却没有相应的明确规定，因为申诉只是提起审判监督程序的材料来源，是提起审判监督程序的前奏，不属于审理监督程序，只有申诉符合相关的法定条件时才能进入审判监督程序，由此可以看出律师代理申诉是缺乏法律依据的。但笔者认为，这种观点又有些欠妥，比如一些刑事案件的申诉人，因为在押不可能亲自到法院或检察机关进行申诉，更不可能到监外去收集证据，这势必会带给申诉人欲诉无门的不利后果，而且有些案件会受到时效的限制，有些证据会随着时间灭失。如果此时律师能参与申诉活动，则有助于增强申诉中司法机关活动的公开性和透明度，促进司法机关公正处理申诉，纠正错误裁判，维护社会主义法制；律师也可以通过调查取查、调取证人证言等手段对明显无理的申诉，进行说服劝其息诉，避免因申请人直接向司法机关提出申诉而导致司法机关工作过于繁重；律师还可以运用自己丰富的法律知识和熟悉的专业技能为申诉人提供有效的法律帮助，依法维护申诉人的权益。这些都是作为律师代为申请人进行申诉的一些有利之处，但是在司法实践中也会出现一些弊端，比如律师帮助申请人串供、隐蔽、毁灭、伪造证据。律师威胁、引诱证人改变证言或作伪证及进行其他干扰司法机关诉讼活动的行为。律师向法官、检察官以及其他有关人员请客送礼或行贿等。
　　律师需要以责任的存在为基础，才能更好地为申诉人服务。所以《律师法》第六章的法律责任，用十条法条规定了律师的一些相关责任，在有了明确的法律责任后，才能更好地规范律师的职责。《律师法》第二条第二款规定，律师应当维护当事人合法权益，维护法律正确实施，维护社会公平和正义。从三部法律的制定时间和法律效力来看，《律师法》在《民法诉讼法》和《刑事诉讼法》之后，后法优于前法，所以应当适用《律师法》的相关规定，律师是可以代理申请人进行申诉的。